18. Juni 2020
Ausblick

Meine Wohnung Nr. 2 – Unverhofft kommt oft

Ausblick

Meine Wohnung Nummer 2 habe ich im September 2019 beurkundet. Sie befindet sich in einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten. Eigentlich dachte ich nicht, dass ich diese Wohnung bekommen würde, aber dann kam es letztendlich doch anders. Mehr dazu weiter unten.

Mit nur einem Klick geht´s zu meiner ersten Wohnung.

Objektdaten

Typ:                            Mehrfamilienhaus

Wohneinheiten:       6

Kaufpreis:                 115.000 €

Wohnfläche:             69,2 m²

Preis/m²:                    1523,12 €

Baujahr:                    1972

Zimmer:                     3

Etage:                        2 (DG)

Stellplatz:                  1 x Garage, 1 x Stellplatz

Standort und Lage

Das Haus liegt mitten in Unterhamersbach, unweit des Spotplatzes, welches direkt an die ehemals freie Reichsstatt Zell am Hamersbach angrenzt. Sowohl Unterhamersbach als auch Zell bieten viele Freizeitmöglichkeiten und man ist direkt in der Natur. Ebenfalls findet man als einer der etwas mehr als 8.000 Einwohner alle Dinge des täglichen Bedarfs, sowie Ärzte und Schulen, in unmittelbarer Nähe. Im Herzen des Kinzigtals gelegen ist man innerhalb von 20 Minuten in Offenburg, der nächstgrößeren Stadt, oder innerhalb von etwa 30 Minuten im Hochschwarzwald. Darüber hinaus bietet das Kinzigtal eine Vielzahl an klein- und mittelständischen Unternehmen.

Objektzustand

Errichtet wurde das Gebäude im Jahre 1972 in Massivbauweise. Die Wohnung wurde die letzten zwei Jahre von der Tochter der bisherigen Eigentümer bewohnt. Vor Ihrem Einzug wurden diese nochmals renoviert. Die dabei ausgeführten Arbeiten beinhalteten, das Steichen der Wände, den Einbau von neuen Dachfenstern, die Nachrüstung von Infrarot Wärmeplatten, das Verlegen neuer Böden und den Einbau einer neuen Küche inklusive Elektrogeräte. Die knapp 70 m² große Wohnung verfügt über drei Zimmer die sich auf ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eine Küche, ein Bad und einen Balkon mit wunderschöner Aussicht ins Tal aufteilen. Darüber hinaus werden Ihr ein eigener Kellerraum, sowie eine Garage und ein Außenstellplatz zugeordnet.

Das Gebäude an sich weist einige kleinere Mängel auf, jedoch keine gravierenden. Dies half mir aber den Kaufpreis zu senken. So müssten die Garagentore und die Dachsparren bald mal wieder gestrichen werden. Auch sollten die Regenrinnen in den nächsten Jahren getauscht werden. Die Treppe zum Hauseingang ist zwar noch in Schuss aber nicht mehr zeitgemäß, es wurde bereits beschlossen diese im Jahre 2020 zu erneuern, hierfür ist eine Instandhaltungsrücklage in ausreichender Höhe vorhanden, sodass ich kein eigenes Geld aufwenden muss.

Das Treppenhaus wurde auf Grund eines Wasserschadens erst im Herbst 2019 erneuert, die Kosten wurden von der Versicherung übernommen. Ursache des Schadens war eine undichte Stelle im Dach, diese wurde natürlich ebenfalls beseitigt. Ein weiterer kleiner Wehrmutstropfen ist die Heizungsanlage, das komplette Gebäude ist mit Nachtspeicheröfen ausgestattet. Diese sind zwar erst etwa 10 Jahre alt und haben deshalb kein Asbest verbaut, aber fressen auch ordentlich Strom. Das ist auf jeden Fall ein Thema, welches ich in den nächsten Jahren angehen möchte.

Ankaufsphase

Grundriss

Entdeckt habe ich diese Wohnung ebenfalls über Immoscout, jedoch habe ich sie erst beim dritten mal aufploppen beachtet. Ich weiß im Nachhinein nicht was mich davon abgehalten hat dies schon früher zu tun. Sah es aber als Schicksal an das es immer wieder vor mir auftauchte, also beschäftigte ich mich etwas mehr damit.

Die Wohnung war und ist gut in Schuss, da sie erst vor zwei Jahren renoviert wurde. Eine Garage mit zusätzlichem Stellplatz hinterließen bei mir ebenfalls einen positiven Eindruck. Die verbauten Nachtspeicheröfen wollte ich als Gelegenheit nutzen den ursprünglichen Kaufpreis von 127.000 € zu drücken. Ebenfalls fielen mir ein paar weitere kleinere Mängel am Haus auf, leider aber nicht in der Wohnung. Weiterhin war die Miete mit 400 € Kaltmiete sehr gering hier gab es also Potential nach oben.

Auf Grund des Potentials und der guten Lage entschloss ich mich dazu weitere Unterlagen anzufordern und die Wohnung zu besichtigen. Bei der Besichtigung konnte ich direkt einen guten Draht zum Makler und dem Mieter aufbauen. Ich ließ mir aber nicht anmerken, dass ich sehr angetan von der Wohnung war. Beim Telefonat mit dem Makler am nächsten Tag, sagte er mir, dass der der vor mir besichtigt hatte die Wohnung gerne zu 127.000 € kaufen möchte und gerade beim Banktermin sei. Da mir dies zu teuer war rechnete ich eigentlich nicht damit den Zuschlag zu bekommen. Dennoch gab ich ein Angebot ab. 115.000 € war mir die Wohnung wert. Um den Preis zu untermauern zählte ich die diversen Mängel auf, die ich entdeckt habe.

Unverhofft kommt oft

Völlig unerwartet meldete sich der Makler knapp eine Woche später nochmals bei mir und meinte beim anderen Interessenten sei die Finanzierung geplatzt und er könne mir die Wohnung zu meinem Wunschpreis anbieten. Ich sagte direkt zu, stellte aber noch ein paar Forderungen da ich mich nun in einer guten Verhandlungsposition sah.

Ich wollte die Miete um 50 € erhöht haben, es wurde mir zwar schon vorab gesagt, dass dies getan wird, ich wollte es aber schriftlich haben. Ebenfalls wollte ich die Möbel, die ich mit gekauft habe, extra im Kaufvertrag ausweisen lassen, sowie auch die Instandhaltungsrücklage. Dies hat steuerliche Gründe, denn auf Möbel und Instandhaltungsrücklagen entfällt keine Grunderwerbssteuer und die Möbel können über 10 Jahre abgeschrieben werden.

Im Endeffekt teilte sich der Kaufpreis wie folgt auf. 4.800 € Instandhaltungsrücklage, 14.500 € für die Möbel inklusive der Küche mit allen Elektrogeräten und 95.700 € für die Wohnung mit Garage und Stellplatz. Die Küche und die Möbel kann ich dann an den neuen Mieter weiter Verkaufen oder Vermieten. Denn die Mieter, die beim Kauf noch in der Wohnung lebten, wollten zum 31.12.2019 umziehen. Dies wurde auch schon während der Ankaufsphase so kommuniziert und war für mich auch vollkommen in Ordnung, da ich nun die Miete direkt auf Marktmiete anpassen konnte.

In jedem Fall bin ich mir sicher, dass ich auch hier wieder ein Schnäppchen ergattern konnte, zieht man die Kaution und die Möbel vom Kaufpreis ab liegt dieser für die Wohnung inklusive Garage und Stellplatz bei gerade einmal 95.700 € der Wert der Wohnung liegt aber bei etwa 120.000 € – 125.000 €, wenn man von Marktpreisen ausgeht. Also habe ich einen Einkaufsgewinn von knapp 25,4 % erzielt, wenn man Möbel und Instandhaltung abzieht. Da der reine Wohnungswert aber wie oben geschrieben bei 120.000 € – 125.000 € liegt, kann ich das so annehmen.

Kaufpreis: 95.700 €

Wohnfläche: 69,2 m²

Kaufpreis/m²: 1382,95 €/m²

Einkaufsgewinn: 19.300 €

Finanzierung

Die schriftliche Zusage, dass meine Bank die Wohnung finanzieren würde hatte ich schon zum Besichtigungstermin in der Tasche. Nach dem ich die Kaufpreiszusage gegeben habe setzte ich mich nochmals mit der Bank in Verbindung und sendete Ihr alle Unterlagen, die Sie benötigt, um die Immobilie zu bewerten. Parallel setzte ich mich diesmal auch mit einem Finanzierungsvermittler in Verbindung, die Chemie passte aber nicht weshalb dies nur bei einem treffen blieb. Ich werde denke ich aber beim nächsten Objekt einen anderen anfragen.

Da mein Bankberater gerade in Urlaub war, bearbeitete sein Stellvertreter meine Anfrage. Dieser kannte mich jedoch nicht persönlich und auch nicht meine Vorstellungen und Ziele, weshalb unser Start etwas holprig war, aber wir konnten uns dann noch zur Zufriedenheit von beiden Seiten einigen. Als mein Berater wieder aus dem Urlaub zurück kam finalisierten wir dann die Finanzierung. Ich rate dir den Darlehensvertrag immer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu unterzeichnen. Nicht dass du ein Darlehen hast aber keine Immobilie dazu.

Letzten Endes bekam ich auch diesmal eine Vollfinanzierung, beziehungsweise eigentlich mehr als das, denn meine Bank finanzierte die Wohnung, als auch die Möbel und die Übernommen Instandhaltungsrücklage, sprich die vollen 115.000 €. Ich war damit sehr zufrieden, wollte ich doch keinesfalls die Möbel und die IHR aus eigener Tasche bezahlen. So musste ich wieder lediglich die Nebenkosten selbst tragen, was ja auch immerhin einige tausend Euro sind. Im Unterschied zu meiner letzten Finanzierung wollte ich diesmal ein Annuitätendarlehen und 10 Jahre Zinsbindung. Somit kamen wir dann zu folgenden Finanzierungsmodalitäten.

Darlehensbetrag:     115.000 €

Darlehen:                  Annuitätendarlehen

Zinssatz:                   1,21 %

Tilgung:                     2,23 %

Laufzeit:                    10 Jahre

Den Zinssatz fand ich in Anbetracht der zusätzlich mitfinanzierten Möbel und IHR angemessen, bei der Tilgung wollte ich eigentlich 2 % haben, dabei würde ich aber, während der Kredit noch läuft, ins Rentenalter kommen, um dies zu vermeiden wählte ich dann eine etwas höhere Tilgungsrate. Ich möchte nämlich gerne so viele Objekte wie möglich vor meinem Rentenbeginn abbezahlt haben.

Ausblick

Da die bisherigen Mieter zum Jahresende 2019 ausgezogen sind, konnte ich beim Mieterwechsel direkt die Miete anpassen. Die Wohnung war zwar bereits vorher Cashflow positiv aber dennoch etwas „Underrent“. Der neue Mieter macht einen sehr angenehmen und ruhigen Eindruck und ich komme bisher sehr gut mit ihm klar. Da er selbst aus Unterhamersbach stammt, das halbe Haus bereits vor Einzug kannte und dort auch verwurzelt ist gehe ich davon aus das er auch über einen längeren Zeitpunkt in der Wohnung bleiben wird. Mit drei Zimmern hat er genügend Platz, auch für eine kleine Familie.

Wie bereits erwähnt handelt es sich bei der Heizungsanlage um eine Elektroheizung, diese ist gegenüber den anderen Heizungen kostenintensiver. Diesen Umstand würde ich gerne innerhalb der nächsten Jahre angehen. Hierzu gibt es zwei Möglichkeiten. Zum einen eine neue Anlage für das gesamte Haus, dies würde aber sehr kostenintensiv werden und zu einer saftigen Sonderumlage führen. Bisher ist weder ein Heizraum noch ein Raum für die Lagerung des Brennstoffes vorgesehen, ebenfalls müssten neue Heizkörper und die dafür notwendigen Rohrleitungen verlegt werden.

Die zweite und auch günstigere Variante, wäre die komplette Wohnung auf Infrarot Wärmeplatten umzurüsten wie es bereits im Wohnzimmer der Fall ist. Eine Platte bekommt man für ca. 250 €. Beides wird aber aus Steuerlichen Gründen nicht innerhalb der ersten drei Jahre stattfinden. Drüber hinaus schlummert im Gebäude auch noch das ein oder andere Aufwertungspotential, wie bereits oben schon angesprochen. Zusätzlich wäre ein neuer Anstrich des Gebäudes auch denkbar, aber nicht nötig, dies könnte aber mit dem Streichen der Dachsparren verbunden werden, da dazu ein Gerüst gestellt werden muss. Das Dach wird sicherlich auch in den nächsten 10 -15 Jahren ein Thema werden, momentan brauche ich mir hierzu aber keine Gedanken machen.

Gene kannst du meine Wohnungen auch in der Portfolioübersicht ansehen.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß, dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

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