9. September 2020
Objekttyp

Welcher Objekttyp ist der richtige?

Du hast dir nun also Wissen angeeignet und deine Strategie ausgearbeitet und nun stehst du vor der Frage welcher Objekttyp der richtige für dich ist. Im nachfolgenden Artikel werde ich dir einige Vor- und Nachteile zu den Objekttypen aufzeigen. Wichtig ist in jedem Fall das der Objekttyp auch zu deiner Strategie passt.

Grundsätzlich unterscheide ich zwischen drei Objekttypen:

  • Wohnung
  • Mehrfamilienhaus
  • Ein-/ Zweifamilienhaus

Diese lassen sich jedoch weiter untergliedern, so kannst du mit einer zwei Zimmer Wohnung ein anderes Mieterklientel ansprechen als mit einer fünf Zimmer Wohnung. Es gibt Dachgeschosswohnungen, Maisonette Wohnungen, Souterrain Wohnungen und andere, darauf soll hier aber nicht eingegangen werden. Dementsprechend hast du dadurch auch eine andere Vorgehensweise bei der Vermietung. Dabei hat jeder Objekttyp seine Vor- und Nachteile. Ich werde versuchen dir hier zu den drei oben genannten Typen etwas sagen damit du eine Entscheidung treffen kannst.

Objekttyp: Wohnung

Wohnung

Die Wohnung ist für viele Investoren und Kapitalanleger der Beginn. Hat sie gegenüber einem Mehrfamilienhaus oder auch einem Einfamilienhaus einen entscheidenden Vorteil, sie ist günstiger in der Anschaffung. Darüber hinaus ist das Klumpenrisiko nicht gegeben, ebenfalls fallen Renovierungs-und Sanierungsarbeiten am Haus nicht so sehr ins Gewicht wie wenn einem das ganze Objekt gehört. Man ist hier nämlich nur Bruchteilseigentümer einer Gemeinschaft und genau so trägt man nur einen Bruchteil der Kosten.

Des Weiteren befinden sich einzelne Wohnungen meist in Häusern die von einer Hausverwaltung betreut werden, sie kümmert sich darum, dass die Immobilie in Schuss gehalten wird und erstellt unter anderem die jährliche Hausgeldabrechnung. Dir wird hier also einiges an Arbeit von der Hausverwaltung abgenommen. Auch gestaltet sich eine Finanzierung meist einfacher, da das Investment nicht die Höhe eines Mehrfamilienhauses umfasst, somit wird auch weniger Eigenkapital benötigt um die Wohnung zu kaufen. Wir alle wissen ja, Eigenkapital ist ein scheues Reh.

Die Vorteile einer Wohnung sind aber in gewisser Weise auch die Nachteile dieses Objekttyps. Dadurch das die Immobilie nicht dir alleine gehört, kannst du selbst auch keine Entscheidungen treffen, sondern nur die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Dabei kann es durchaus passieren das Dinge entschieden werden die, du anders entschieden hättest würde das komplette Objekt dir gehören.

Es kann dir aber auch gerade wenn du dich auf kleine Einzimmer-Apartments oder Wohnungen an D-Standorten spezialisierst passieren, dass die Wohnung weniger als 100.000 € kostet. Dann wird eine Finanzierung schon etwas schwerer, denn es lohnt sich weniger für die Bank. Noch weiter erschwert wird dies, wenn die Wohnung weniger als 50.000 € kostet. Da muss man meist schon kreativ werden um eine Finanzierung zu bekommen. Durch das geringere Invest ist die Konkurrenz natürlich größer, was es für dich schwerer macht an lohnende Deals zu kommen. Nicht vergessen möchte ich das Mietausfallrisiko, wenn du eine Wohnung hast und der Mieter nicht zahlt, hast du 100% Mietausfall.

Mehrfamilienhaus

Des einen Nachteile sind des anderen Vorteile. Beim Objekttyp Mehrfamilienhaus bestimmst du wo lang es geht, es liegt allein an dir wann welche Reparaturen ausgeführt werden sollen oder ob du die Verwaltung selbst übernimmst. Du bist der Entscheider und nicht eine Gemeinschaft. Du kannst alles steuern und musst dich nur mit dir selbst abstimmen. Ebenfalls ist die Konkurrenz etwas kleiner und wird noch geringer wenn das Investitionsvolumen die Millionenmarke knackt.

Ein ganz wichtiger Vorteil bei einem Mehrfamilienhaus ist meiner Meinung nach, die vielen Lehren die man aus diesem Investment ziehen kann, gerade wenn man die Verwaltung und Reparaturarbeiten selbst übernimmt bringt das viel Erfahrungen für die spätere Investorenkarriere. Du kannst die Verwaltung des Objekts aber auch wie bei einer Wohnung an einen Verwalter abgeben und hast somit weniger Stress damit. Ein weiterer Vorteil ist die Verteilung des Mietausfalls auf mehrere Wohnungen. Sollte ein Mieter mal nicht zahlen hast du immer noch weiterer Wohnungen die deine Raten decken, es ist unwahrscheinlich, dass das alle Mieter im Haus keine Miete zahlen.

Objekttyp: Mehrfamilienhaus

Natürlich hat auch dieser Immobilientyp einige Schattenseiten, so hast du wesentlich mehr Aufwand, wenn du das Haus selbst verwaltest. Auch ist die Investitionssumme und damit auch das einzusetzende Eigenkapital höher als bei einem Wohnungskauf. Schäden, Reparaturen oder Sanierungen fallen als mehr ins Gewicht. Du musst dir deshalb vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses einen größeren Puffer für unvorhergesehenes aufbauen als bei einer einzelnen Wohnung. Ganz zu schweigen vom Klumpenrisiko, muss zum Beispiel das Dach erneuert werden trägst du die Kosten alleine und nicht die Gemeinschaft. Mehrfamilienhäuser enthalten auch immer wieder Gewerbeeinheiten, diese erschweren die Finanzierung, da sie ein größeres Risiko tragen als eine normale Wohnungsvermietung. Ab mehr als 30% Gewerbeanteil wird es sehr schwer ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren.

Ein- / Zweifamilienhaus

Das Ein- oder Zweifamilienhaus hat dieselben Vorteile wie auch das Mehrfamilienhaus. Du bist der Herr und bestimmst und brauchst dir da von keinem rein reden zu lassen. Das Investment ist im Normalfall geringer als bei einem Mehrfamilienhaus. Ich sehe hier aber eine deutlich höhere Konkurrenz durch Eigennutzer, denn viele träumen nicht von einer eigenen Wohnung, sondern von einem Haus mit etwas Garten darum zum wohl fühlen. Was passiert, wenn du auf Eigennutzer triffst kannst du in meinen Zwangsversteigerungsbeitrag nachlesen. Manche fahren scheinbar aber auch ganz gut mit dem Kauf und der Vermietung von Ein- oder Zweifamilienhäusern so zum Beispiel die Vermietaz. Auch hast du wie bei der Wohnung ein höheres Risiko sollte ein Mieter seine Zahlungen einmal einstellen.

Objekttyp: Einfamilienhaus

Fazit zum Objekttyp

Wie du siehst hat jeder Objekttyp seine Vor- als auch Nachteile. Die aufgeführten Punkte sollen dir als kleine Unterstützung dienen und sind sicherlich nicht vollständig. Wie jedoch bereits eingangs erwähnt ist es essenziell, dass der gewählte Objekttyp zu deiner Strategie passt, sonst geht sie nämlich nicht auf. Für meine Strategie suche ich momentan lediglich Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Später möchte ich dann auf Mehrfamilienhäuser umsatteln. Ein- oder Zweifamilienhäuser spielen in meinen Planungen keine Rolle. Man muss auch immer abwägen was man will. Ein Mehrfamilienhaus bedeutet zwar meist mehr Aufwand als eine Wohnung, man erwirtschaftet im Normalfall auch mehr Rendite mit einem Mehrfamilienhaus und bekommt somit den Mehraufwand auch wiedervergolten.

Sollte ich irgendwelche Vor- oder Nachteile vergessen haben lass es mich gerne in den Kommentaren wissen.

Dieser Artikel gehört zur Serie Immobilienkauf von A – Z welche du hier starten kannst.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

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