30. Oktober 2020
Standort

Standort – Welcher ist der richtige für dich?

Die Wahl des Standortes deiner Immobilieninvestitionen ist eine der zentralen Fragen, wirst du diesen voraussichtlich deine komplette Investorenkarriere beibehalten. Doch was macht einen guten Standort aus und liegt dieser bei dir in der Nachbarschaft, oder doch am anderen Ende der Bundesrepublik? Diesen Fragen wollen wir auf den Grund gehen. Darüber hinaus gebe ich dir noch ein paar Tools an die Hand, um dich über den Standort zu informieren.

Solltest du den vorangehenden Artikel über den richtigen Objekttyp lesen wollen kannst du das gerne hier tun.

Makrostandort

Zunächst solltest du dir die Makrolage ansehen. Makro kommt aus dem Griechischen und bedeutet das Große oder das große Ganze. Hierbei siehst du dir also eine Region oder Stadt genauer an. Suche dir zuerst verschiedene Städte oder Regionen aus die für dich als Standort in Betracht kommen. Hast du dies getan kannst du dir einen Überblick darüber verschaffen und die nachfolgenden Kriterien verwenden.

Was ist ein guter Standort?

Wie gut ein Standort ist, ist natürlich auch immer ein Stück weit subjektiv, doch es gibt einige objektive Merkmale, auf die du achten solltest. So sollte dein Standort eine gute Infrastruktur haben. Dies beinhaltet kurze Strecken zu Autobahnen und Bundestraßen, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr aber auch Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und andere Dinge des Täglichen Bedarfs sollten vor Ort und in wenigen Minuten mit dem Auto erreichbar sein.

Verfügt der Ort über eine Hochschule oder Universität zieht dies nochmals zusätzlich junge Leute an wodurch eine WG Vermietung interessant sein kann. Ebenfalls ist es sehr von Vorteil, wenn genügend Freizeitmöglichkeiten vorhanden sind. Das Spektrum umfasst hierbei nicht nur Vereine und Organisationen, sondern auch Ausflugsziele, Grünflächen innerhalb der Stadt, Cafés, Bars, Restaurants und andere die zum Verweilen einladen. Über Google Maps kannst du dies einfach herausfinden. Vieles über den Standort kannst du auch über dessen jeweilige Homepage oder über Wikipedia erfahren.

Arbeitsmarkt

Im Weiteren sind auch die Arbeitsmarktverhältnisse in der näheren Umgebung sehr wichtig. Gibt es größere Arbeitgeber in der Nähe. Gib es überhaupt viele Arbeitgeber von Kleinbetrieben, über Mittelständler bis hin zu größeren Unternehmen in der näheren Umgebung? Oder muss man einen längeren Fahrweg in Kauf nehmen? Ebenso ist es wichtig, dass die Region nicht von einem einzelnen großen Arbeitgeber abhängig ist, sondern genügend diversifiziert ist, um auch Abgänge oder Schließungen von Unternehmen zu kompensieren. Ebenso wichtig ist die Arbeitslosenquote in der Stadt die die gerne als Investitionsstandort haben möchtest.

Einen Überblick über die Unternehmen kannst du dir ebenfalls über Google verschaffen, darüber hinaus kannst du die Seite des ansässigen Arbeitsamtes nutzen, um Informationen zur Arbeitslosenquote zu bekommen.

Statistiken

Bei der Beurteilung eines Standortes solltest du auf jeden Fall auf Statistiken zurückgreifen, so spielt die Demografie spielt heutzutage eine wichtige Rolle bei der Standortwahl, altert unsere Bevölkerung doch immer weiter. Dies hat direkte Auswirkungen auf den Mietmarkt. Wegweiser Kommune bietet dir hier eine gute Adresse, um darüber Informationen zu erhalten. Ebenfalls findest du dort auch weitere wichtige Indikatoren Arbeitsmarktdaten und Wanderungsprofile. Anhand der Auswertungen kannst du Schlüsse daraus, ziehen wie es dem Standort in Zukunft ergehen könnte.

Als weitere Informationsquelle kannst du noch den Prognos Zukunftsatlas nutzen. Hier werden Alle 401 Landkreise in Deutschland miteinander verglichen. Die Landkreise bekommen dann ein Ranking, welches dir sagt wie gut dieser aufgebaut ist. Dazu werden mehrere Kategorien wie Arbeitsmarkt, Wohlstand, Dynamik oder Demografie miteinander verglichen und einzeln bewertet. Anhand des Rankings des Landkreises deines Standortes kannst du Rückschlüsse auf seine Zukunftschancen ziehen. Darüber hinaus ist es sehr interessant zu sehen auf welchen Platz der Landkreis im Vergleich zu den vorangegangenen Auswertungen steht. Hat er sich verbessert oder verschlechtert?

Miet- und Kaufpreise

Als nächstes solltest du dir einen Überblick über die Miet- und Kaufpreise des Standortes deiner Wahl genauer ansehen. Dies dient dazu die Preise kennen zu lernen und zu vergleichen. Es braucht zwar etwas Zeit aber nach einer Weile kannst du innerhalb kürzester Zeit einschätzen ob sich ein angebotenes Objekt lohnen könnte. Am einfachsten ist es, wenn du dazu die großen Immobilienportale verwendest und dir Suchaufträge einrichtest. Daneben ist es auch sehr hilfreich sich mit ortsansässigen Maklern zu vernetzen.

Diese haben meist einen guten Überblick über den Markt und ganz nebenbei knüpfst du wichtige Kontakte für dein Netzwerk vor Ort. Beides gibt dir einen guten und fundierten überblick zur Marktlage an deinem ausgewählten Standort. Die genausten Daten erhältst du jedoch über die Gutachterausschüsse. Hierbei handelt es sich um offizielle Kaufpreiszahlungen die von Notaren nach Abschluss eines Kaufes an die Gutachter gesendet werden. Du kannst dir hierfür jährlich einen Auszug beim Gutachterausschuss holen, dieser ist jedoch kostenpflichtig. Dafür bekommst du aber die echten Kaufpreise, bei Portalen findet man ja immer nur die Angebotspreise, welche aber nicht automatisch auch dem Kaufpreis entsprechen.

Mikrostandort

Nach dem du dir den Makrostandort angesehen und das ein oder andere über deinen Wahlstandort in Erfahrung gebracht hast, solltest du einen tieferen Blick dorthin werfen. Schau dir nun verschiedene Viertel oder Bezirke in der Stadt an. Du wirst sehen es wird Unterschiede innerhalb einer Stadt geben. So hat jeder Standort bessere als auch schlechtere Viertel. Schau dir diese kleinen Mikrokosmen genauer an und prüfe auch hier nochmals die Infrastruktur, gibt es Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und so weiter.

Auch hier ist im ersten Schritt Google Maps und zusätzlich Google Earth dein Freund und Helfer. Bei der Besichtigung via Maps solltest du darauf achten wie es in den einzelnen Straßen aussieht. Konkret meine ich damit welche Autos stehen vor den Häusern, gibt es viele Grünflächen, sind die Gärten gepflegt, handelt es sich um eine eher ruhige Straße oder um eine große Durchgangsstraße, wie ist die Verkehrsanbindung an das ÖNPV? Sollte es sich bei deinem Standort um eine Großstadt handeln, kannst du auch Google Streetview verwenden. Daneben solltest du wieder über die gängigen Immobilienportale die Kauf- und Mietpreise in dem ausgewählten Bezirk einsehen. Der Capital Immobilienkommpass, Wohnpreis.de und der Preisatlas von Homeday helfen dir hierbei.

Lieber nah oder doch fern?

Will ich einen Standort weiter weg und dafür mit der Möglichkeit auf mehr Rendite, oder doch lieber hier bei mir in der Nähe (Baden-Württemberg) und dafür weniger Rendite aber mehr Sicherheit? Ehrlicherweise muss ich sagen zu Anfangs habe ich mich nach Standorten mit einer höheren Renditechance als es Sie in BW gibt umgesehen. Das soll jedoch nicht heißen das die Renditen in BW schlecht sind, man muss aber wesentlich mehr Aufwand betreiben um sehr rentable Objekte zu finden. Du musst immer abwägen ob es dir die höhere Rendite wert ist einen Standort auszuwählen der womöglich mehrere hundert Kilometer von deinem Wohnsitz entfernt liegt. Ich denke hierbei an Dinge wie Besichtigungen, Mieterauswahl, kennenlernen des Standortes, das hinkommen bei Notfällen.

Du brauchst hierfür ein gutes Netzwerk vor Ort mit verlässlichen Menschen, denn du wirst vieles outsourcen müssen. Dieses Outsourcen kostet dafür aber auch etwas von deiner Rendite. Ich persönlich habe mich letztendlich für einen Standort hier bei mir entscheiden. Für mich kommen Immobilien in Frage die in etwa einer Stunde Fahrzeit von meinem Wohnsitz zu erreichen sind. Ausschlaggebend für mich waren hier zum einen die räumliche Nähe, da ich bei Problemen in kurzer Zeit vor Ort sein möchte. Zum anderen möchte ich aber auch gerade zu Anfangs meiner Investoren Karriere, möglichst viel selbst tun um zu lernen. Dies beinhalltet, Besichtigungen, Vermietungen, Abnahmen von Wohnungen, Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, etc. Darüber ist mein Standort auch ein zukunftsträchtiger, weshalb also irgendwo in die Ferne gehen wo ich mich nicht auskenne.

Fazit

Wie du siehst gibt es einiges bei der Standortwahl zu beachten. Man kann nicht einfach einen X-Beliebigen Standort nehmen nur, weil dort die Kaufpreise niedrig sind. Meist ist so ein Standort nicht sehr zukunftsträchtig. Die Schwierigkeit besteht darin einen guten, zukunftsträchtigen Standort zu finden, der aber immer noch gute Renditen birgt. Mache dich mit dem Standort erst einmal vertraut, baue dir ein Netzwerk vor Ort auf und investiere zuerst Zeit darin den Standort deiner Wahl kennen zu lernen. Du wirst diesen nicht selten bis gar nicht wechseln, deshalb verwende besser etwas mehr Zeit bei der Auswahl des richtigen Standortes als zu wenig. Das durchsehen von Statistiken ist zwar meist etwas trocken und zahlen lastig, aber wenn du nicht gerne mit Zahlen umgehst ist das Investorentum vielleicht auch nichts für dich, da du immer wieder Berechnungen ansehen musst oder dir nochmals Statistiken und Diagramme zu Gemüte führen musst.

Da es nicht ganz so einfach ist alle Punkte die es für die Bewertung des Standortes braucht immer im Kopf zu haben, habe ich mir ein Excel Tool erstellt mit dem ich diesen bewerten kann. So kann ich nichts vergessen und die Bewertung findet immer gleich, also standardisiert statt. Solltest du Interesse daran haben, kannst du mich gerne deswegen anschreiben.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

2 Gedanken zu “Standort – Welcher ist der richtige für dich?

  1. Hallo Timo,

    deine Tabelle finde ich interessant. Machst du dir jedes Mal die Mühe alle Infos da einzutragen bei neuen Standorten?
    Ich sehe mich meistens darin, wie ich an meinen bisherigen Investitionsstandorten „kleben“ bleibe.
    Schaust du dir häufiger auch mal andere Städte an? Also auch konkret mit hinfahren, Besichtigungen etc?

    Viele Grüße
    Harald

    1. Hallo Harald,

      ja ich nutzte die Tabelle wenn ich mir einen neuen Standort ansehe immer. Nein natürlich bleibe ich auch da wo ich mich auskenne, kommt etwas neues dazu tue ich das aber, ja.

      Beste Grüße
      Timo

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