Rendite

Rendite ist nicht gleich Rendite!

Ist es schon einmal vorgekommen das der Makler bei seiner Berechnung auf eine andere Rendite gekommen ist als du? Was sind Bruttorendite, Eigenkapitalrendite und die Maklerformel. Was sind die für uns wichtigen Renditen? All das erfährst du, wenn du den Artikel liest, denn „Rendite ist nicht gleich Rendite!“

Vorweg möchte ich schieben, dass die angegebenen Erklärungen und Berechnungen meine Sichtweise sind. Andere werden sicherlich Abweichungen in den Berechnungsmethoden haben.

Rendite

Die Rendite ist laut Duden „Der Ertrag, den ein angelegtes Kapital in einem Bestimmten Zeitraum bringt.“ Sie sagt also aus wie viel ich von meinem eingesetzten Kapital in Form von zusätzlichem Kapital zurück erhalte. Der Ertrag wird hierbei üblicherweise als Prozentsatz ausgedrückt.

Beispiel:

Investition: 10.000 €

Rendite: 6,75 %

Ergebnis: 10.000 € x 6,75 % = 675 €

Du würdest bei diesem Investment nach einem Jahr also 10.675 € zurückerhalten.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite I wird über die Jahresbruttomiete (Warmmiete) und den Kaufpreis berechnet.

Bruttomietrendite I

Beispiel:

Kaufpreis: 100.000 €

Mieteinnahmen Brutto: 7.800 €

Ergebnis: 7.800 € / 100.000 € = 0,78 = 7,8 %

Bruttomietrendite II

Diese setzt sich aus der Bruttomiete geteilt durch Gesamtinvestitionskosten, also Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Kosten für die Objektaufwertung zusammen.

Beispiel:

Kaufpreis: 100.000 €

Kaufnebenkosten: 10.000 €

Objektaufwertung: 12.000 €

Mieteinnahmen Brutto: 8.400 €

Ergebnis: 8.400 € / 122.000 € =0,688 = 6,88 %

Hierbei ist zu sehen das die Bruttomietrendite II genauer als die Bruttomietrendite I ist, da sie auch die Kaufnebenkosten und kosten für Renovierungen enthält. Die Bruttomietrendite wird gerne von Maklern in Exposés angegeben, sie ist nämlich höher als die Nettorendite, was einen besseren Eindruck macht. Für Investoren ist die Bruttorendite aber nicht das Maß der Dinge. Du solltest aber keine Objekte kaufen, die eine Bruttorendite unterhalb von 6 % haben, darunter lohnt sich der Kauf meist nicht.

Nettomietrendite

Mit der Nettomietrendite ist der Ertrag nach den Kosten gemeint. Im Prinzip wird die Formel der Bruttomietrendite zu Grunde gelegt jedoch etwas angepasst. Die Bruttomiete wird durch die Nettokaltmiete, Miete ohne Nebenkosten, ersetzt. Zusätzlich werden von der Nettokaltmiete noch die Bewirtschaftungskosten und Zinsen abgezogen.

Beispiel:

Gesamtinvestitionskosten: 122.000 €

Mieteinnahmen Netto: 6.600 €

Zinsen: 1. 680 € à 1,5 % von 112.000 €

Bewirtschaftung: 1.320 € à 20 % von Nettomiete

Ergebnis: (6.600 € – 1.680 € – 1.320 €) / 122.000 € = 0,0295 = 2,95 %

Die Nettorendite gibt aus wie viel Ertrag dein Investment dir abzüglich aller Kosten bringt, Steuern werden hier aber außenvor gelassen.

Maklerformel

Hinter der Maklerformel verbirgt sich der Kehrwert der oben genannten Renditen. Dieser Begriff hat sich mittlerweile weit verbreitet, seine ursprüngliche Bezeichnung ist aber der Multiplikator. Der Multiplikator gibt an nach wie vielen Jahren dein Investment sich refinanziert hat. Also nach wie vielen Jahren sich die Wohnung durch die Erträge abbezahlt hat.

Beispiel:

Wir nehmen die Nettorendite von oben.

Ergebnis: 1 / 2,95 % = 33,89 Jahre

Laut diesem Beispiel hätte sich deine Immobilie nach knapp 39 Jahren vollständig abbezahlt.

Eigenkapitalrendite

Ich selbst berechne meine Eigenkapitalrendite immer nach allen Kosten und Steuern. Sie ergibt sich also aus der Nettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Steuern, dieser Betrag wird dann durch das eingesetzte Kapital geteilt.

Beispiel:

Eingesetztes Kapital: 10.000 €

Mieteinnahmen Netto: 6.600 €

Zinsen: 1. 680 € à 1,5 % von 112.000 €

Bewirtschaftung: 1.320 € à 20 % von Nettomiete

Ergebnis: (6.600 € – 1.680 € – 1.320 €) / 10.000 € = 0,36 è 36 %

Wie du siehst hat man meist eine recht ordentlichen Ertrag auf sein eingesetztes Kapital. Dies liegt am sogenannten Leverage-Effekt, zu Deutsch, dem Fremdkapitalhebel. Je mehr Fremdkapital du verwendest, desto höher ist die Ertrag auf dein eingesetztes Kapital. Bei einer Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten ist deine Eigenkapitalrendite theoretisch bei unendlich.

Zur Verdeutlichung noch ein Beispiel mit 50.000 € Eigenkapital.

Beispiel:

Eingesetztes Kapital: 50.000 €

Mieteinnahmen Netto: 6.600 €

Zinsen: 1. 080 € à 1,5 % von 72.000 €

Bewirtschaftung: 1.320 € à 20 % von Nettomiete Ergebnis: (6.600 € – 1.080 € – 1.320 €) / 50.000 € = 0,084 = 8,4 %

Gesamtkapitalrendite

Die Gesamtkapitalrendite oder auch Return on Investment genannt, gibt an wie viel Fremdkapital man sich leisten kann. Hierbei sollte der ausgegebene ROI immer höher als der Fremdkapitalzins sein, damit sich der Einsatz auch lohnt. Um die Gesamtkapitalrendite zu berechnen, muss man Bewirtschaftungskosten, Zinsaufwendungen und Abschreibungen von der Nettokaltmiete abziehen. Dieser Betrag wird dann durch die Gesamtinvestitionskosten geteilt.

Beispiel:

Gesamtinvestitionskosten: 122.000 €

Mieteinnahmen Netto: 6.600 €

Zinsen: 1. 680 € à 1,5 % von 112.000 €

Bewirtschaftung: 1.320 € à 20 % von Nettomiete

Abschreibung: 1.830 €

Ergebnis: (6.600 € – 1.680 € – 1.320 € – 1.830 €) / 122.000 € = 0,0145 = 1,45 %

Bei diesem Investment würde sich der Einsatz von 100 % Fremdkapital nur lohnen, wenn die Zinsen, die man dafür bezahlen muss unter 1,45 % liegen. Sollten dieser höher sein, muss man den Fremdkapitalanteil herabsetzen, um ein lohnendes Investment zu tätigen.

Übersicht Renditen und Multiplikatoren

Hier habe ich dir nochmals eine Übersicht von allen oben genannten Renditen. Zusätzlich auch noch eine Übersicht welche Rendite, welchem Multiplikator entspricht.

Fazit

Wie du siehst ist Rendite nicht gleich Rendite. Oft berechnet ein anderer seinen Ertrag etwas anders als du. Makler geben gerne die Bruttorendite an da diese höher als die Nettomietrendite ist. Rechne die Renditen immer selbst aus und glaube nicht was andere dir vorrechnen. Sicherlich werden auch einige Abweichungen zu meiner Berechnungsmethode haben.

Wenn du die Renditen der Objekte berechnen möchtest, die du interessant findest, kannst du gerne meine kostenloses Kalkulationstool herunterladen.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.