Portfolio

Außenansicht

Hier findest du eine Übersicht aller Wohnungen die sich in meinem Portfolio befinden. Da ich beabsichtige weitere Immobilien zu erwerben wird dies eine lebende Seite sein, denn jede neue Wohnung findet ihren Weg hierhin. Darüber hinaus werde ich zu jedem Objekt eine Kleinigkeit schreiben und besondere Vorkommnisse in deren Historie abbilden. Meine Wohnungen befinden sich alle im schönen Schwarzwald, genauer gesagt im Ortenaukreis, hier werde ich auch in Zukunft bevorzugt investieren. Hier siehst du auch wie mein Portfolio mit jedem Kauf weiter anwächst

Portfolio Übersicht

In der nachfolgenden Portfolio Übersicht findest du alle meine Wohnungen aufgelistet. Details zu den Wohnungen findest du dann wenn du zur jeweiligen Wohnung springst.

Portfolio

W1: 3,5 Zimmer EG-Wohnung in Wolfach

Beschreibung

Die Wohnung mit 86 m² im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses stammt aus den 70er Jahren. Sie liegt in ruhiger Randlage, zu Beginn eines Seitentals, innerhalb einer Wohnsiedlung und dennoch ist das Zentrum von Wolfach innerhalb von nur zwei Minuten zu erreichen. Sie besticht durch modernes Design, geschickte Raumaufteilung und den großen Balkon.

Ankauf

Gekauft habe ich die Wohnung im Juni 2019.Bei der Suche auf Immobilienscout24 fand ich diese Wohnung, sie wurde von einem Projektentwickler über einen Makler verkauft. Nach etwas hin und her auf Grund von falsch erstellten Dokumenten konnte ich die Wohnung mit einem satten Rabatt erwerben. Hierbei hatte der Architekt bei der Wohnflächenberechnung ein komplettes Zimmer, 11 m², vergessen aufzunehmen. Der Kaufpreis blieb aber gleich. Hier merkt man, dass es sehr wichtig ist die Objektunterlagen immer genauestens durchzusehen. Wäre mir das nicht aufgefallen. Hätte ich die Wohnung zwar mit 86 m² erworben, aber in allen Dokumenten wäre noch die alte Angabe gestanden. Ich hätte nach dem Kauf also alle Dokumente selbst anpassen lassen müssen, beziehungsweise die Wohnungseigentümer Gesellschaft. So wurde des noch vor dem Kauf vom Verkäufer erledigt.

Finanzielle Betrachtung

Finanzielle Betrachtung Wolfach

Strategie

Nach Übernahme der Wohnung, war sie nicht vermietet, da ja erst kürzlich kernsaniert. Mit diesem Wissen ging ich frühestmöglich in auf die Mietersuche. Leider hatte ich etwas Pech, ein Paar entschied sich kurz vor Vertragsunterschrift für eine andere Wohnung. Ein weiteres Paar musste ebenfalls wenige Tage vor Vertragsunterzeichnung auf Grund eines Schicksalsschlages leider absagen. Für mich jedoch völlig verständlich. Da aller guten Dinge angeblich drei sind, kam bei Paar Nummer drei dann endlich der Vertrag zu Stande. Die Freude währte jedoch nur kurz, denn bereits zwei Wochen später, noch vor Einzug wurde ich darum gebeten den Vertrag aufzulösen. Grund, Trennung. Ich entließ die Mieter aus dem Vertrag und machte mich ein weiteres mal auf die Suche nach einem Mieter.

Schlussendlich fand ich in einer kleinen dreiköpfigen Familie meine Mieter, mit diesen bin ich sehr zufrieden. Da bei der Wohnung alles neu gemacht wurde, stehen in den nächsten Jahren allenfalls Kleinreparaturen an. Die Miete ist auf einem ordentlichen Niveau und wird in den nächsten Jahren geringfügig angepasst. Meine Strategie für diese Wohnung ist definitiv Buy and Hold. Durch den geringeren Einkaufspreis wird ein Verkauf nach 10 Jahren sicherlich für mich in Erwägung gezogen werden, dies ist aber noch Zukunftsmusik.

Historie

2019

  • April: Wohnung auf Immoscout entdeckt
  • Juni: Notartemin
  • August: Eigentumsübergang
  • September / Oktober: Neuvermietung 78,67 €, Kreditrate ohne Mieter 880,34, Betriebskosten ohne Mieter 122,33 €

2020

  • Januar: Kündigung seitens des Mieters auf 30.04.20
  • Februar: Schadensmeldung Fenster & Balkonfliese (auf Gewährleistung des Bauträgers)
  • März: Schadensmeldung Badfliesen (auf Gewährleistung des Bauträgers)
  • April: Behebung Schaden Fenster 59,68 €
  • Mai: Einzug neue Mieter, Miete 850 € warm / Behebung Schaden Balkonfliese und Duschfliese
  • August: Reparatur Rollladen Kinderzimmer 92,45 €

Mehr zu meiner ersten Immobilie findest du auch im Blogartikel dazu.

W2: 3 Zimmer DG-Wohnung in Zell-Unterhamersbach

Beschreibung

Wohnung Nr. 2 befindet sich in einem 6 Parteien Haus in Zell-Unterhamersbach und ist dort im Dachgeschoss gelegen und hat eine Größe von etwa 69 m². Sie ist Zentral im Ortskern gelegen unweit von Zell am Hamersbach. Neben den drei Zimmern verfügt die Wohnung über einen großen Balkon mit Blick ins schöne Tal, einem eigenen Kellerraum und jeweils eine Garage und ein Stellplatz. Trotz der Lage im Dachgeschoss wird man kaum durch die Schräge eingeschränkt, was dem Wohnkomfort sehr entgegen kommt. Ebenfalls befindet sich auch schon eine Einbauküche in der Wohnung. Als Manko sehe ich die Heizung an, hier wird im gesamten Haus noch mit Nachtspeicheröfen geheizt.

Ankauf

Nach dem ich die Wohnung im Internet gefunden hatte habe ich sie im September 2019 von den bisherigen Eigentümern erworben. Die Verkäuferin war die Tochter des ehemaligen Bauherrn, welcher das Mehrfamilienhaus zusammen mit seinem Bruder in den 70er Jahren erbaut hatte. Auf Grund der Heizungsanlage und ein paar weiterer Kleinigkeiten habe ich 115.000 € anstatt der aufgerufenen 127.000 € für die Wohnung geboten. Wurde jedoch von einem Eigennutzer überboten, der die Wohnung für den aufgerufenen Preis erwerben wollte.

Zu meinem Glück platzte bei diesem jedoch die Finanzierung. Hinzu kam auch, dass ich mich sowohl mit dem Makler als auch den Mietern gut verstanden habe. Die aktuelle Mieterin war die Tochter der Verkäufer. Zusätzlich wurde mir angeboten die sich in der Wohnung befindlichen Möbel und Küche mit zu übernehmen, ohne Aufpreis. Die Mieter wollten auf Grund eines Umzuges in ein Eigenheim alle Möbel veräußern, beziehungsweise loswerden. Mein Angebot die Möbel zu übernehmen erleichterte ihnen viel Arbeit. Für mich ergaben sich durch den Erwerb der Möbel und Küche einige Vorteile.  Zum einen können dieses Steuerlich geltend gemacht werden, zum Anderen konnte ich dem neuen Mieter eine teilmöblierte Wohnung anbieten. Als weiteres Schmankerl war auch eine IHR in Höhe von ca. 4800 € enthalten. Für meine Begriffe wurde das Investment immer lohnender. Die Zusammenarbeit mit dem Makler als auch den Noch-Eigentümern funktionierte reibungslos, was mich sehr freute.

Finanzielle Betrachtung

Strategie

Wie schon erwähnt war die Wohnung an die Tochter der bisherigen Eigentümer vermietet. Die Miete war aus Renditesicht natürlich zu niedrig. Weshalb ich mir eine schriftliche Betätigung einholte die Miete nach Eigentumsübergang um 50 € auf 450 € kalt anzuheben. Im weiteren Verlauf stellte sich dann raus, dass die bisherigen Mieter zum 31.12.2019 ausziehen werden. Ich konnte die Wohnung also ab Januar 2020 zu einer Angemessenen Miete vermieten, diese beträgt 530 € inklusive Küche, Stellplatz und Garage. Die Nachtspeicheröfen wirken sich etwas wertmindernd bei der Miete aus. Deshalb will ich diese auch in den nächsten Jahren durch neu Infrarotheizungen austauschen. Ein solcher Austausch ist unkompliziert möglich. Zum Glück sind die Nachtspeicheröfen noch recht neu (aus 2010) und somit nicht Astbesthaltig. Nach dem Austausch verringern sich die Heizkosten für den Mieter, was für Ihn sicherlich keinen Nachteil haben wird.

Ansonsten werde ich die Wohnung erst einmal halten und laufen lassen. In der Wohnung gibt es eigentlich nichts zu tun, da diese vor zwei Jahren Renoviert wurde. Am Haus selbst gibt es ein paar Kleinigkeiten zu erledigen. Ansonsten ist dies aber ein Investment für mich im klassischen Buy and Hold Stiel.

Historie

2019

  • Juni: Inserat auf Immoscout24 entdeckt
  • September: Notartermin
  • November Eigentumsübergang
  • Dezember: Auszug bisheriger Mieter

2020

  • Januar: Neuvermietung für 530 € Kaltmiete
  • März: Defekt am Warmwasserboiler und Reparatur 216,82 €
  • September : Reparatur Rollladen Wohnzimmer & Küche

Vergleicht man mein Portfolio mit dem von dem Vermietaz oder Alexander Raue ist es noch recht klein aber meine Strategie ist auch eine andere. Ich bin auf jeden Fall sehr zufrieden mit meinem Portfolio und werde es auch sicherlich weiter ausbauen.