Objektprüfung

Wie investiert ein professioneller Investment Manager?

Heute darf ich mal wieder den Stift aus der Hand legen und platz für Harald machen. Er ist der Kopf hinter dem Blog Reich wie Rockefeller und schreibt darin über seine Erfahrungen mit Investments in Immobilien, ETF und P2P Kredite. Darüber hinaus hat er wie ich finde einen sehr interessanten Job – er ist Investment Manager bei einer Beratungsgesellschaft. Was er dort den lieben langen Tag so tut erzählt er Dir in nachfolgendem sehr aufschlussreichen Betrag. Viel Spaß dabei.

Hallo Zusammen,

ich heiße Harald und bin der Kopf hinter ReichwieRockefeller, meinem Blog auf dem ich den Weg zu meinem privaten Immobilienportfolio beschreibe. Ich wohne und arbeite in München und bin 31 Jahre alt.

Vielen Dank an Timo für die Gelegenheit auf Deinem Blog etwas schreiben zu dürfen.

Montag 3. August 2020. „Endlich“ denke ich mir.

Ich sitze im Büro in der Arbeit. Mein PC ist an und auf meinen zwei Bildschirmen blinkt neben ein paar ungelesenen Mails auch ein Reminder dass heute wieder investiert werden muss.

Ich investiere regelmäßig alle zwei Monate. Immer in die gleichen zwei ETFs – den ETF 110 auf den MSCI World und den ETF 127 auf den MSCI EM (Emerging Markets).

Und das ganze schon seit 6 Jahren.

Ich bin ein Buy & Hold Investor und möchte am besten die Marktrendite abgreifen.

Kurz nach dem Start ins Berufsleben habe ich mich schlau gemacht, wie ich mein überschüssiges Geld gut anlegen kann. Das Wertpapier Forum hat mir damals viel weitergeholfen. Im Ergebnis bin ich dadurch auf die beiden ETFs gestoßen und habe es seitdem nicht bereut.

Neben ETFs fokussiere ich mich vor allem auf den Aufbau eines kleinen Immobilienportfolios. Ich investiere in vermietete Eigentumswohnungen. Mein Ziel ist es mit Immobilien eine höhere Rendite im Vergleich zu meinen ETFs zu erzielen.

Die Investitionsentscheidung meiner ETFs habe ich hauptsächlich durch Internetrecherche (vor allem auf www.wertpapier-forum.de) und die Wissenschaft getroffen (stellvertretend dafür würde ich Gerd Kommers Buch Souverän Investieren mit Indexfonds und ETFs nennen).

Bei meinen Immobilien gehe ich wesentlich strukturierter vor. Zuerst habe ich strukturiert meinen Investitionsstandort festgelegt. Danach suche ich systematisch nach passenden Wohnungen.

Aber wie trifft eigentlich ein Profi Investor seine Investitionsentscheidungen?

In diesem Beitrag stelle ich euch vor was ich beruflich täglich arbeite und erkläre dabei, wie der Prozess der Investitionsentscheidung bei einem professionellen Investment Management Unternehmen aussieht.

Investieren

Was mache ich überhaupt konkret?

Ich arbeite für ein kleines Beratungsunternehmen. Ich berate dabei Fonds, wie sie Geld in Immobilienfinanzierungen investieren sollten. Diese Finanzierungen werden „Mezzanine-Finanzierungen“ genannt.

The Good – die Banken

Die Kunden sind Projektentwickler, Bauträger, oder andere Investment Management Unternehmen, die den Neubau von Wohnanlagen, Büroobjekten, Hotels, oder sonstigen Gebäuden planen. Das Grundstück und der Bau eines typischen Projekts kostet zwischen €30 Mio. und €80 Mio. So viel Geld hat natürlich kein Projektentwickler. Daher ist er auf eine Finanzierung angewiesen. Vielleicht hast du selbst schon mal eine Immobilie gekauft, oder ein Haus gebaut. Dann hast du sicherlich auch eine Bankfinanzierung in Anspruch genommen.

Genauso verhält es sich auch bei den Profis. Sie sprechen mit ihren Banken und stellen eine Finanzierung auf die Beine. Anders als im privaten Bereich, wo Vollfinanzierungen möglich sind, finanzieren Banken bei solchen Projekten oft nur zwischen 60% und 80% der Kosten.

Nehmen wir an, dass der Entwickler ein Projekt mit Kosten von €60 Mio. plant und die Bank ihm eine Finanzierung von 70% der Kosten, also €42 Mio. zur Verfügung stellt. Damit muss der Entwickler immer noch €18 Mio. Eigenkapital zur Verfügung stellen um die Kosten zu decken.

Das Problem an der Sache? Der Entwickler hat keine €18 Mio.

The Bad – das Mezzanine

Ein Entwickler steht immer wieder vor dem gleichen Problem: Er hat nur begrenztes Eigenkapital.

Welche Optionen gibt es?

Sicherheitsorientierte Projektentwickler: Er steckt sein Eigenkapital voll in ein Projekt und kann zusammen mit der Bankfinanzierung mit dem Bau loslegen.

Wachstumsorientierte Projektentwickler: Er teilt das Eigenkapital auf so viele Projekte wie möglich auf. Mehr Projekte = mehr Profit und schnelleres Wachstum.

Ein guter Entwickler steht also irgendwo dazwischen. Viele benötigen neben der Bankfinanzierung noch weiteres Kapital um ein Projekt umsetzen zu können.Hier kommt die Mezzanine-Finanzierung ins Spiel. Sie steht zwischen der Bankfinanzierung und dem Eigenkapital.

The Beauty – Leverage makes a good deal a great deal

In den meisten Fällen steckt also ein Entwickler nicht das ganze von der Bank geforderte Eigenkapital in sein Projekt, sondern nimmt eine weitere Finanzierung dafür auf. Die Mezzanine-Finanzierung.

Diese Struktur hat einen weiteren schönen Nebeneffekt für den Entwickler: Je weniger Eigenkapital erbracht werden muss, desto höher ist die Rendite.

Er kann damit den Leverage-Effekt ausnutzen. Nachdem geklärt ist, was ich arbeite stellt sich jetzt die Frage, wie überhaupt konkret investiert wird.

Investment

Der Investitionsprozess

Von der ersten Anfrage eines Projektentwicklers, bis zur Auszahlung werden die immer gleichen Schritte durchlaufen:

1. Die Anfrage

Alles beginnt mit der Anfrage des Entwicklers. Oft kommen Entwickler direkt auf uns zu und schicken eine konkrete Finanzierungsanfrage. Entwickler die wir nicht kennen werden uns über Makler vorgestellt.Eine gute Anfrage beschreibt das geplante Projekt, stellt die Mikro- und Makrolage vor und zeigt die geplanten Kosten auf.Mit diesen ersten Informationen mache ich mir ein Bild des geplanten Investments.

Im ersten Schritt möchte ich das Vorhaben in groben Zügen verstehen. Dabei verifiziere ich die Annahmen des Entwicklers und bilde mir eine Meinung dazu.Ich schreibe die wesentlichen Faktoren zur Lage, dem Projekt, dem Business Plan des Entwicklers, sowie zu den geplanten Kosten und Erlösen zusammen und stelle das Projekt dem Team vor.Im Team setzen wir uns mehrmals wöchentlich kurz zusammen um neue Anfragen zu besprechen.Dabei kann jeder seine Meinung dazu abgeben. Oft wird dabei heftig diskutiert. Viele Projekte sind komplexe Bauvorhaben, die oft spezielle Fragen mit sich bringen wie zum Beispiel:

  • Wie sicher ist es, dass der Entwickler seine Baugenehmigung erhält?
  • Kann er die Nutzung des Bestandsgebäudes unproblematisch ändern?

Neben baurechtlichen, oder bautechnischen Fragen, geht es bei anderen Projekten wiederum eher um kaufmännische Fragen wie zum Beispiel:

  • Kann der Entwickler sein Projekt wirklich zum gewünschten Preis verkaufen?
  • Reicht die Marge aus und was passiert, wenn seine Kosten steigen, oder er länger für den Bau braucht?

2. Love Letter

Kommen wir im Team zum Entschluss, dass wir das Projekt gerne weiter unterstützen wollen, schreibe ich dem Entwickler einen „Love Letter“.

Dabei frage ich den Entwickler nicht nach einem Date, gebe ihm aber zu verstehen, dass eine Finanzierung für das Projekt vorstellbar ist. Dabei gebe ich ihm gleich ein paar Rahmendaten zur Finanzierung an die Hand.Konkret nenne ich den Zinssatz, die Tilgung, die Laufzeit und Kosten der Finanzierung.Jetzt ist es an der Reihe des Entwicklers uns zu sagen ob er sich die Finanzierung so vorgestellt hat oder nicht.

Sollte der Entwickler zufrieden sein, erstelle ich eine kurze Präsentation der geplanten Finanzierung. Damit sehen die Investoren auf einen Blick um was es bei dem potenziellen Investment geht.

3. Term Sheet

Wenn zwischen Fonds und Entwickler die Konditionen geklärt sind, schreibe ich ein Term Sheet. Das Term Sheet ist das erste Dokument das verbindlich die Konditionen regelt und vom Entwickler auch unterschrieben wird.

Sobald die Tinte getrocknet ist, stoße ich die Due Diligence (detaillierte Prüfung) an.Dazu beauftrage ich einen Gutachter und eine Anwaltskanzlei. Der Gutachter muss den Marktwert des Projekts feststellen. Die Anwälte prüfen ob es rechtliche Schwierigkeiten und Fallstricke gibt. Zusätzlich erstellen sie die Finanzierungsdokumentation. Neben dem Kreditvertrag müssen oft etliche weitere Dokumente erstellt werden wie zum Beispiel die Grundschuldbestellung, Abtretungen, Garantien, Verpfändungen und Bürgschaften.

Bei einem normalen Projekt kommen somit bei Unterzeichnung rund 15-20 Dokumente zusammen. Da ist es manchmal gar nicht so einfach den Überblick zu behalten.

4. Das Investment Memorandum

Gleichzeitig zur Due Diligence fängt auch mein größtes Projekt an. Das Investment Memorandum ist ein internes Dokument, dass die Investition vollständig und detailliert den Investoren aufzeigt. Dabei muss ich sicherstellen, dass alle Risiken – und wie diese abgewendet werden können – aufgezeigt werden. Je nach Projekt umfasst das Dokument oft zwischen 25 und 60 Seiten. In dieser Phase ist die Arbeit sehr stressig und die Tage werden lang.

5. Die Entscheidung

Wenn das Investment Memorandum fertig ist, erfolgt die finale Entscheidung des Investments. Dabei stelle ich als Investment Manager zusammen mit dem Team das Investment den Entscheidungsträgern des Fonds vor.

Die Fonds dürfen nur nach genau festgelegten Kriterien investieren. Die Kriterien beschreiben die Höhe der Beleihung, die Laufzeit des Investments, sowie die Standorte an denen investiert werden darf. Trotzdem kann es immer wieder auch Ausnahmen geben. Die Schwierigkeit besteht darin, die richtigen Investments auszuwählen. Es bedarf einiges an Erfahrung, das Risiko eines Investments richtig einzuschätzen. Unterschiedliche Investments haben unterschiedliche Risikoprofile. Der Fonds geht bewusst Risiken ein, um dafür eine gerechtfertigte Rendite zu erwirtschaften.

Je nachdem wie die Risiken des Projekts aussehen werden wir im Gremium mehr oder weniger stark gegrillt. In jedem Fall ist eine gute Vorbereitung wichtig, um möglichst alle Fragen sicher und präzise beantworten zu können. Nach einem erfolgreichen Gremienbeschluss wird die finale Phase eingeläutet.

6. Unterzeichnung

Die Finanzierungsdokumente werden final zwischen Projektentwickler, Anwälten und uns verhandelt. Auch hier muss ich aufpassen, dass alle besprochenen Änderungen auch wirklich reflektiert werden. Passt am Ende jedoch alles, werden die finalen Versionen an den Entwickler zum Unterschreiben geschickt.

Damit ist die Finanzierung gesichert und ein Investment (fast) fertig.

7. Auszahlung

Zwischen der Unterschrift und der tatsächlichen Auszahlung des Gelds können oft noch Tage und Wochen liegen. Bei manchen Projekten erfolgt beides auch am gleichen Tag.

Je nach dem ist der Tag der Auszahlung immer nochmals spannend. Ich prüfe die Kontodetails und leite Sie an die Kollegen des Fonds nach Luxemburg weiter.

Im einfachsten Fall wird eine Summe direkt an den Entwickler ausbezahlt. Komplizierter wird es, wenn mehrere Parteien abgelöst werden müssen. Dann müssen oft 4-5 unterschiedliche Zahlungen vorbereitet werden. Ein Fehler kann hier ein ganzes Projekt scheitern lassen. Zum Beispiel dann, wenn zwischen Käufer und Verkäufer eine Deadline zum Kauf ausgemacht wurde.

Die Auszahlung verlief erfolgreich.

Jetzt erst fällt die Spannung von allen ab. Im Büro haben wir einen großen Gong aufgehängt. Eine erfolgreiche Auszahlung wird also mit einem lauten „Gong“ beendet.

8. The Ugly – Die Nachbereitung

Nach der Auszahlung ist vor der Auszahlung. Ich will nicht verschweigen, dass die Arbeit nach der Auszahlung nicht vollständig vorbei ist. Die Verträge sehen oft Conditions Subsequent vor. Das heißt es müssen nachläufig weitere Bedingungen erfüllt werden. Oft handelt es sich dabei um Informationen die nachzureichen sind, oder rechtliche Schritte die erledigt werden müssen. Erst wenn alle CS vorliegen, geht das Investment in das Asset Management über.

Money on the Bank

Ausbezahlt und nach Hause gehen?

Ganz so schnell funktioniert es leider nicht. Im Asset Management arbeite ich regelmäßig aktiv am Projekt weiter. Das bedeutet, dass ich regelmäßig kontrolliere wie der Status des Projekts und der Finanzierung ist.

Verläuft alles nach Plan? Wurden die Zinsen bezahlt? Sind alle Rechnungen bezahlt? Wurden alle Informationen nachgeliefert? Läuft die Baustelle bereits? Diese Fragen muss ich mir nach der Auszahlung stellen. Oft erhalten wir einen Bericht des Baucontrollers, der die Baustelle überwacht und unser Auge auf der Baustelle ist.

Sobald die Bauzeit beginnt wird meine Arbeit am konkreten Projekt weniger und ich habe wieder Zeit mich auf die Suche nach einem neuen Investment für den Fonds zu machen.

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Jetzt weißt du was ich arbeite und wie der Investitionsprozess bei einem professionellen Fonds abläuft.

Machst Du dir auch so viele Gedanken, wenn du investierst? Und hast du dir

Wenn Du Fragen hast, dann schreib Sie doch einfach in die Kommentare.

Wenn Du gerne mehr erfahren möchtest, oder dich gerne über Immobilien unterhältst, dann schau bei www.reichwierockefeller.de/blog vorbei.

Besten Dank an Harald für diesen sehr informativen und aufschlussreichen Beitrag.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

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