30. Oktober 2020
Kurzbewertung-Tool

Immobilien ultra Kurzbewertung – In weniger als 1 Minute

Du glaubst nicht, dass es möglich sei eine Immobilie in nur so kurzer Zeit oder gar wenigen Sekunden zu bewerten. Dann lass dich eines Besseren belehren, ich werde dir zeigen, wie du bereits in wenigen Sekunden eine Einschätzung treffen kannst. Natürlich musst du dich dazu ein klein wenig Vorbereiten, doch auch das ist schnell passiert. Am Ende dieses Beitrages wird die Anzahl der Objekte, die du täglich ansehen kannst, enorm ansteigen, versprochen.

Die Vorbereitung

Sie ist denkbar einfach denn du benötigst lediglich zwei Angaben. Den Standort hast du ja bereits ermittelt. Nun benötigst du noch die Marktmiete, welche du weißt, da du dich im Markt auskennst oder du sie über Portale Homday, Capital oder Wohnpreis (jeweils verlinken) herausgefunden hast. Bei größeren Städten gibt es auch einen Mietspiegel auf der Hompage der jeweiligen Stadt zu einsehen oder Download. Als zweites musst du wissen welche Mindestrendite du bekommen möchtest, hierbei rate ich dir wenigstens 6,00 % anzupeilen. Schlussendlich brauchst du noch einen Rechner, das kann ein Taschenrechner, dein Handy oder Excel sein. Die Vorbereitung ist nun abgeschlossen.

Die Ultra-Kurzbewertung

Jetzt kann es los gehen mit der Ultra-Kurzbewertung. Hierbei geht es darum den Maximalen Quadratmeter-Kaufpreis zu ermitteln bei dem eine mögliche Immobilie, bei Marktmiete, deine Zielrendite erwirtschaftet. Dazu gibst du folgende Formel in deinen Rechner ein.

Die Zielrendite musst du hierbei als Dezimalzahl eintragen, 10 % als Dezimalzahl wäre die 0,1.

Lass uns mal kurz ein Beispiel rechnen. Hier folgende Annahmen.

Marktmiete: 8,30 € /m²

Zielrendite: 7,5 %

Wenn du also bei einer Marktmiete von 8,30 € je Quadratmeter eine Rendite von 7,5 % erzielen möchtest darfst du dir nur Wohnungen oder Häuser ansehen deren Quadratmeterpreis bei maximal 1.328 € liegt. Mit dieser Information kannst du in Sekundenschnelle sehen, ob es sich lohnt, die Immobilie etwas näher anzusehen. Mit dieser Methode wirst du auch ganz schnell Herr über die Flut an anzeigen in den gängigen Immobilienportalen, es werden sicherlich die meisten rausfallen. Auf die, die übrig bleiben, verwendest du einen zweiten Blick, auch hier werden wieder einige rausfallen. Aber letztendlich möchtest du ja nur eine finden, zumindest fürs erste.

Bei den Jungs von Immocation sieht man auch immer wieder in ihren Videos das sie die die Ultra-Kurzbewertung anwenden und nach geeigneten Immobilen zu suchen und dabei aus der Flut an Angeboten die interessanten herauszufiltern.

Das Tool zur Kurzbewertung

Ich habe mir für die Berechnung ein Tool in Excel gebastelt welches zum einen die Ultra-Kurzbewertung enthält und zum anderen eine Kurzbewertung, mit der du ebenfalls innerhalb von zwei Minuten weißt, ob es sich lohnt das Objekt näher anzusehen. Die Ultra-Kurzbewertung nutze ich eigentlich meist für leerstehende Wohnungen, ist die Wohnung aber bereits vermietet, ist die Marktmiete für mich nachrangig, da die Immobilie gegebenenfalls unter Markt vermietet ist, jedoch Potential haben kann. Deshalb nutze ich, für bereits vermietete Wohnungen mein eigenes Tool. In dieses trage ich den Kaufpreis, die Gesamtinvestitionskisten, die Monatskaltmiete, den Mietspiegel vor Ort und die Größe der Wohnung ein.

Mein Tool gibt mir dann die Jahresnettokaltmiete, die Bruttorendite, Bruttorendite auf die GIK, den Marktfaktor, den Quadratmeterpreis, die Miete pro m², den max. Preis den die Wohnung kosten darf damit meine Renditeansprüche erfüllt sind und die Mindestmiete mit zugehöriger Quadratmetermiete die ich bräuchte bei gleichbleibendem Verkaufspreis um auf meine Zielrendite zu kommen aus. Da das nun alles sehr theoretisch und unübersichtlich ist kannst du dir auch einfach das Bild hierunter ansehen.

Fazit

Bei der Flut an Angeboten, die man in den einschlägigen Portalen findet, macht es wenig Sinn sich alle Exposés genauer anzusehen, denn das kostet enorm viel Zeit. Da Zeit nun mal unser knappstes Gut ist gilt es diese so effizient wie möglich zu nutzen. Deshalb rate ich dir, verbringe nicht zu viel Zeit damit die Exposés durchzulesen, sondern konzentriere dich auf die Wichtigen und schaue dir diese näher an. Für den Anfang ist es jedoch sehr gut sich einige anzusehen, um einfach ein Gefühl dafür zu bekommen. Hast du dieses Gefühl bereits benutze die Ultra-Kurzbewertung oder auch gerne mein Tool, welches du dir kostenlos herunterladen kannst.

Konzentriere dich wirklich nur auf die Objekte, die der ersten Bewertung standhalten und mache da keine Ausnahmen. Alles was die Kriterien nicht erfüllt, sei es auch knapp fällt raus, glaub mir du wirst enorm viel Zeit sparen, die du dann verwenden kannst, um dich mit den wesentlichen Objekten zu beschäftigen.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß, dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.