19. Juni 2020

Immobilienkauf von A – Z

Wie gehe ich beim Immobilienkauf vor? Was sind die einzelnen Schritte? Wo finde ich überhaupt meine Wunschimmobilie? Im nachfolgenden Artikel gehen wir den Kauf einer Immobilie von Anfang an Schrittweise durch Angefangen mit der Entscheidung was für eine Immobilie ich möchte, bis hin zum Erwerb und der Verwaltung der Immobilie. Dies soll jedoch nur ein grober Überblick sein und keine bis ins kleinste Detail ausgefeilte Anleitung.  Mit diesem Beitrag werde ich die Serie Immobilienkauf von A – Z starten. Freue dich also auf weitere Blogartikel die die einzelnen Punkte näher erläutern.

Du hast dich dazu entschieden dir eine Immobilie kaufen zu wollen, Gratulation den ersten Schritt hast du schon gemeistert. Sonst wärst du ja sicherlich auch nicht hier um diese Zeilen zu lesen. Doch wie geht es jetzt weiter? Du erfährst es, wenn du nach unten Scrollst und weiterliest.

Finanzielle Intelligenz

Bevor du dich mit Immobilienkauf befasst solltest du dies erst einmal mit deinen eigenen Finanzen tun. Finde heraus wie hoch deine fixen Kosten sind, generiere Überschüsse, tilge Konsumkredite und Bilde Investitionskapital. Lerne den Umgang mit Geld. Falls du es noch nicht kannst und schaffe dir so erst einmal eine Basis, auf der du aufbauen kannst.

Unten stehend findest du die Beiträge zur Serie Finanzielle Inteligenz.

1. Finanzielle Intelligenz

2. Das Haushaltsbuch

3. Versicherungen

4. Zwei Konten Modell

5. Sparen – Die 10% Regel

6. Notfallkonto – Der Schutz vor unerwarteten Kosten

Startkapital / Wissensaufbau

Gerade zu Beginn finde ich es wichtig vor dem Investieren erst einmal die Finanzen zu ordnen und sich das nötige Startkapital aufzubauen. Auch wenn Alex Fischer im Untertitel seines Buches „Reicher als die XXXXXX“* schreibt das man mit Null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilienmillionär werden kann. Er spricht aber auch davon sich erst einmal ein Fundament zu schaffen. Dieses beinhaltet auf Immobilien bezogen, den Wissensaufbau, monetäre Rücklagen, den Abbau von Konsumschulden und das Bilden eines Notgroschens.

Dies alles kann parallel stattfinden, sodass du gleich starten kannst, sobald dein Fundament getrocknet und ausgehärtet ist. Wichtig ist auch, dass du nicht zu lange am Wissensaufbau hängen bleibst sondern ins tun kommst. Dabei lernst du immer noch am meisten. Hierfür gibt es heutzutage genügend Möglichkeiten, sei es über Bücher, YouTube, Seminare oder Blogs wie der meine. Stöbere einfach etwas im Internet, ich bin sicher du wirst das für dich passende finden.

Eiserne Reserve

Für mich ist die eiserne Reserve unabdingbar, ich nutze sie sowohl privat als auch für Immobilien. Sie ist mein Puffer für unvorhergesehenes. Ich weiß, dass ich damit die meisten Mietausfälle, Sonderumlagen oder unerwartete Reparaturen abfangen kann. Für mich habe ich hier eine Summe von 10.000 € festgelegt. Dies ist übrigens auch die Empfehlung von Immocation. Darüber hinaus werde ich diesen Notgroschen um 1.000 € für jede weitere erworben Wohnung erhöhen. Dies tue ich so lange bis mein Rücklagenkonto für die Wohnungen angemessen gefüllt ist. Dieser Umstand lässt mich nachts beruhigt einschlafen. Da ich mich für kommende Unwägbarkeiten gewappnet fühle. Als Dreingabe kann ich das Geld später für den Kauf einer weiteren Wohnung verwenden. Wie gesagt natürlich erst wenn mein Rücklagenkonto dementsprechend prall gefüllt ist. Solange diese Konto noch nicht gefüllt ist, sollte der Immobilienkauf für dich außer frage stehen.

Wahl der Strategie

Bevor du dich auf die Suche nach einem geeigneten Objekt machst, musst du dir darüber im Klaren sein welche Strategie du verfolgen möchtest. Denn abhängig davon ergibt sich auch deine Suche. Hoffst du in deiner Strategie auf Wertsteigerungen solltest du dir kein Haus in einem 300 Seelen Dorf im tiefsten Schwarzwald zulegen. Ich habe dir mal ein paar Strategien aufgelistet. Natürlich gibt es noch viele weitere, deiner Fantasie und Kreativität sind hier keine Grenzen gesetzt.

  • Buy and Hold
  • 3/10 Strategie
  • Aufwerten
  • Fix & Flip
  • Umnutzung
  • Studentenwohnungen / Monteurswohnungen
  • Ferienwohnungen / AirBnB
  • Neubau
  • Aufteiler Projekte
  • Altbausanierung
  • Modernisieren und Mieten anpassen
  • Garagenvermietung
  • Gewerbeimmobilien
  • Etc.

Hierbei kann ich dir „Das System Immobilie“* von Thomas Knedel nahelegen, hierin sind 20 verschieden Strategien von Immobilieninvestoren enthalten, bestimmt ist da etwas für dich dabei, dass du für deinen Immobilienkauf aufgreifen kannst. Ein weiteres Buch hierzu ist Das Immobilien Investoren Netzwerk** von Steffen Kriese, dieses habe ich jedoch noch nicht gelesen.

Eigentumswohnung? Haus? Mehrfamilienhaus?

Abhängig von der Strategie wählst du den dazu passenden Immobilientyp aus. Grundsätzlich würde ich dir aber raten zuerst etwas kleiner zu beginnen. Das Risiko und der Kapitaleinsatz sind bei einer 50 m² Wohnung wesentlich überschaubarer als bei einem Mehrfamilienhaus mit 24 Wohneinheiten. Der Kauf und die Vermietung von Garagen und Stellplätzen kann ebenfalls mit recht geringen Mitteln realisiert werden. Wichtig ist dabei aber immer, die Strategie im Auge zu behalten und die Immobilie anhand dieser auszuwählen.

Standortwahl

Oftmals hört man die wichtigsten drei Kriterien beim Immobilienkauf sind Lage, Lage, Lage. Richtig die Lage ist wichtig, denn eine Immobilie, das sagt schon der Name, ist nicht ortsveränderlich. Dennoch muss man diese Aussage differenzieren und für sich selbst den richtigen Standort finden. Heutzutage sind die besten Lagen schlichtweg zu teuer, um dort noch ordentliche Renditen zu erwirtschaften, wohingegen es etwas außerhalb dieser Lagen immer noch lohnende Investments gibt.

Letztendlich hängt die Standortwahl stark von deiner Strategie ab, Studentenwohnungen in einer Stadt die 50 km von der nächsten Universität entfernt ist, werden keine so hohe Nachfrage haben, wie Studentenwohnungen die zwei Minuten Fußläufig von der nächsten Uni sind.  

Hast du dich für einen Standort entschieden, gilt es diesen genauer zu betrachten. Hierbei kannst du Wegweiser-Kommune oder den Prognos Zukunftsatlas verwenden, um etwas über die Zukunftsaussichten der Stadt zu erfahren. Weiterhin ist es immer hilfreich die Stadt zu googeln und Zeitungsartikel über sie zu lesen, so bekommst du Einblicke darüber was dort geschieht. Versuche dir einen groben Überblick über die Stadt zu verschaffen und finde heraus wo die guten und wo die eher problembehafteten Bezirke sind. Hast du diese ausgemacht, siehst du dir dessen Makrolage an. Hierbei ist Google Maps ein hilfreiches Tool.

Nach der Makrolage steigst du noch tiefer in die Materie ein und suchst dir innerhalb deines Bezirks, die besten Straßen aus, hierbei kannst du auf Dinge achten wie die Autos die vor den Häusern stehen, vorhandene Grünflächen, ist die Straße ruhiger oder eine viel befahrene Durchgangsstraße, sind die Häuser mit Graffiti beschmiert, ebenfalls gibt es hier noch viele weitere Kriterien. All das sollte bei der Wahl des Standortes für den Immobilienkauf beachtet werden.

Sobald du dies durchgeführt hast, rate ich dir einfach mal vor Ort vorbei zu sehen, um dir selbst einen Eindruck davon zu verschaffen.

Suche / Suchprofil

Nachdem du dir über deine Strategie sowie den Standort im Klaren bist, kannst du anhand von beidem dein Suchprofil erstellen und dieses verbreiten. Dafür stehen dir heutzutage unterschiedlichste Möglichkeiten offen. Zum einen kannst du es auf den gängigen Online Portalen einstellen, es lohnt sich aber sicher auch regionale Portale zu überprüfen. Zum anderen kannst du den analogen Weg über Zeitungen, Magazine, Amtsblätter oder Wochenblätter gehen, besonders ältere Menschen inserieren eher hier. Natürlich kannst du auch Makler direkt anschreiben, Schilder oder Flyer verteilen, vielleicht kennst du auch einen Handwerker, der dir Tipps geben kann, wie schon öfter sind hier deiner Fantasie kaum Grenzen gesetzt. Wichtig ist beim Erstellen des Suchprofiles auf jeden Fall sich auf einige Parameter festzulegen, um die Suche einzugrenzen, dazu zählen. Ein ausreichend ausgearbeitetes Suchprofil bringt dich deinem Immobilienkauf ein gutes Stück näher.

  • Standort
  • Kaufpreis
  • Anzahl Zimmer
  • Wohnfläche

Erste Kurze Renditeprüfung

Bei der ersten kurzen Renditeprüfung sollst du anhand der wichtigsten Kennzahlen innerhalb von ein bis zwei Minuten herausfinden, ob es sich lohnt die Immobilie näher anzusehen. Dazu solltest du für dich ein paar Kriterien ermitteln, die die Immobilie erfüllen muss, um in die weitere Prüfung zu kommen. Alles was dieser Prüfung nicht stand hält kommt ausnahmslos in die Tonne, es wäre verschwendete Zeit sich diese näher anzusehen. Ein Kriterium kann zum Beispiel sein die Immobilie muss eine Minimalrendite von 6 % haben. Diese Prüfung sollten normalerweise nur ein kleiner Teil der Objekte überstehen.

Zweite umfangreiche Prüfung

Alle Immobilien, die es durch die erste Prüfung geschafft haben, werden hier auf Herz und Nieren gescannt. Hierbei kalkulierst du die Immobilie anhand eine Kalkulationstools durch, Prüfst Zahlen und Dokumente und vereinbarst einen Besichtigungstermin. Bei dieser Prüfung gilt es potentiale und Schwächen der Liegenschaft zu erkennen, anstehende geplante Maßnahmen zu finden und schließlich den Wert zu ermitteln den du bereit bist für die Immobilie zu bezahlen.

Erstes Bankgespräch

Nun da du ein passendes Objekt gefunden hast wird es Zeit dies deiner Bank mitzuteilen. Im ersten Schritt reicht es der Bank die ungefähren Rahmen- und Objektdaten mitzuteilen. Hierzu lohnt es sich dieser ein Factsheet der Immobilie zukommen zu lassen, dies zeugt von professionellem Auftreten. Möchte die Bank die Wohnung mit dir finanzieren, frage Sie gleich nach einer Finanzierungsbestätigung, welche du dem Makler aushändigen kannst. Natürlich bist du frei in der Wahl der Bank oder des Finanzierungsvermittlers. Ich denke aber gerade am Anfang ist es Vorteilhaft mit seiner Hausbank zu beginnen, da diese dich als langjährigen Kunden kennt.

Angebotserstellung

Sobald du für dich den Wert der Immobilie ermittelt hast, kannst du ein schriftliches Angebot verfassen. Dabei solltest du dem Verkäufer / Makler deutlich manchen, warum du diese Immobilie kaufen möchtest, weshalb du der richtige Käufer für Ihn bist und wie du zu deinem Preis kommst. Zusätzlich kannst du noch die Finanzierungsbestätigung der Bank mit anhängen, das gibt nochmals Pluspunkte. Bitte werte die Immobilie bei der Begründung deines Preises nicht ab, sondern zähle Mängel konstruktiv auf, erwähne aber auch was dir an ihr gut gefällt. Nach deiner Angebotsabgabe wird der Verkäufer deinen Preis annehmen, oder ihn auch nachverhandeln. Es kann natürlich auch sein, dass dein Angebot komplett abgelehnt wird, weil der angebotene Preis zu niedrig ist oder deine Argumentation nicht ausreichen war.

Notar & Kaufvertrag

Sobald der Verkäufer und du euch einig über den Kauf seid, wird ein Termin beim Notar vereinbart. Dieser ist für die Erstellung des Kaufvertrages und die Abwicklung des Kaufes zuständig, außerdem steht er dir für aufkommende Fragen zur Verfügung. Zwei Wochen vor dem eigentlichen Beurkundungstermin erhältst du von Ihm den Kaufvertragsentwurf zur Durchsicht, danach hast du Zeit um Fragen zu stellen und Änderungen oder Korrekturen einzubringen. Am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages, wird dieser beiden Parteien nochmals vom Notar vorgelesen und im Anschluss unterzeichnet. Nach der Unterzeichnung meldet er den Eigentumswechsel im Grundbuchamt an, gibt dir über die Kaufpreisfälligkeit Auskunft und lässt dich wissen, wann die Wohnung offiziell an dich übergeben werden kann.

Finanzierung

Nun gilt es die im ersten Bankgespräch angesprochene Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen. Hierzu benötigt die Bank alle relevanten Objektdaten, Grundbuchauszüge, Adresse der Immobilie, Mietverträge, Protokolle und noch einige weitere Unterlagen. Zeige dich hier ebenfalls von einer professionellen Seite und verhandle den Zinssatz mit deinem Banker auf Augenhöhe. Sodass eine Finanzierung herauskommt, die euch beiden passt. Nimm bitte Abstand von einer Finanzierung in Verbindung mit einem Bausparer, dieser ist nur unnötig teuer und wird bei der aktuellen Zinsphase nicht benötigt. Ebenfalls legst du hier auch die Länge der Zinsbindung fest. Hierfür stehen dir verschiedenste Laufzeiten zur Verfügung, im Normalfall zahlst du einen kleinen Zinsaufschlag, wenn du eine längere Zinsbindung wählst.

Du kannst das Finanzierungsgespräch auch gerne vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages führen, wichtig ist nur das du den Darlehensvertrag immer erst nach der Beurkundung des Kaufes unterzeichnest, nicht das du zwar eine Finanzierung abgeschlossen hast, der Kauf der Immobilie aus irgendwelchen Gründen kurz vor der Unterzeichnung dann aber doch nicht vollzogen werden kann.

Objektübergabe

Geschafft der Immobilienkauf ist abgeschlossen. Nach der Freigabe des Notars findet die Übergabe des Objektes zusammen mit dem Makler und (Noch-)Eigentümer statt. Hier werden dir Objektunterlagen und die Schlüssel, falls die Immobilie nicht vermietet ist, übergeben, Obendrein solltest du ein Abnahmeprotokoll anfertigen und alle Zählerstände erfassen. Falls das Objekt vermietet ist, hast du am besten gleich ein Schreiben für den Mieter dabei, in dem du Ihm mitteilst das Nutzen und Lasten jetzt an dich übergegangen sind und die Miete damit nun an dich zu zahlen ist. Im Vorfeld sollte der Verkäufer schon seine Hausverwaltung informiert habe, dass die Hausgeldabrechnungen ab dem Tag der Übergabe von deinem Konto abgebucht werden sollen. Glückwunsch nun kannst du die erste Immobilie dein Eigen nennen.

Immobilienmanagement

Jetzt geht er endlich los, der Tägliche Wahnsinn eines Vermieters. Kleiner Spaß am Rande, aber wirklich jetzt geht es los mit dem Vermieter sein. Du musst deine Immobilie bewirtschaften, gegebenenfalls Mieter suchen, Handwerkertermine organisieren, dich um den Mieter kümmern, Rücklagen bilden und so weiter. Aber keine Angst es macht Spaß und das Gefühl, wenn die erste Miete auf deinem Konto landet, einfach unbezahlbar.

Fazit

Wie du siehst ist der Immobilienkauf vom ersten bis zum letzten Schritt sehr umfangreich und es gibt einiges zu beachten. Alles in einen Artikel zu packen würde hier jedoch den Rahmen sprengen und ich bin mir sicher das die wenigsten diesen dann bis zum Ende lesen würden. Deshalb habe ich die einzelnen Schritte auch nur vorgestellt und nicht genauer erörtert. So hast du erst einmal einen groben Überblick was beim Immobilienkauf so alles auf dich zu kommt. In der Zukunft werde ich regelmäßig Artikel zu den oben aufgeführten Themen veröffentlichen, hierbei kann ich dann auch etwas weiter in die Tiefe gehen. Freu dich also auf die nächsten Wochen.

Wenn es dir wirklich ernst mit dem Immobilienkauf ist und du nach etwas suchst, dass all die Themen von oben und noch mehr beinhaltet, dann kann ich dir „Erfolg mit Wohnimmobilien“* von Thomas Knedel wärmstens ans Herz legen. Ich habe es selbst verschlungen und ganz viel Eindrücke, Wissen und Hilfreiches daraus entnehmen können. Als Dreingabe gibt es auch noch ein paar nützliche Tools. Es ist natürlich für Anfänger geeignet. Solltest du einen allumfassenden Einblick haben wollen und wirklich tief in die Materie einsteigen wollen soll laut Forenbeiträgen Egon Murfelds „Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“** genau das Richtige sein, hierzu kann ich jedoch nichts sagen, da ich es selbst noch nicht gelesen habe.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.