Außenansicht

Die erste Wohnung

Im Juni 2019 habe ich meine erste Wohnung beurkundet. Das komplette Haus wurde in 2018 kernsaniert, auf mich kommen in den nächsten Jahren also erstmal keine größeren Kostenblöcke auf. Für mich persönlich war es ein ganz besonderes Investment, da es meine erste Immobilie ist.

Objektdaten

Typ:                            Mehrfamilienhaus

Wohneinheiten:       10

Kaufpreis:                 138.000 €

Wohnfläche:             74 m²

Preis/m²                     1865 €

Baujahr:                     1974 à Kernsaniert in 2018

Zimmer:                     3,5

Etage:                        EG

Stellplatz:                  1

Standort und Lage

Das Objekt befindet sich in Wolfach (Schwarzwald). Wolfach ist mit seinen knapp 6.000 Einwohnern eine Kleinstadt. Hat dafür jedoch aber einiges vorzuweisen. Mit Hansgrohe, Vega, Supfina Kern & Liebers und BBS finden sich namenhafte Unternehmen in der unmittelbaren Umgebung von Wolfach. Drüber hinaus verfügt Wolfach über ein eigenes Krankenhaus, eine Parkinsonklinik, Kindergärten, Schulen von der Grundschule bis zum Gymnasium und ein Kreisschulzentrum. Weiterhin kann Wolfach mit einer Bahnanbindung und umfangreichen Freizeit-, Kultur- und Tourismusangeboten auftrumpfen. Natürlich ist die Nahversorgung über die Läden des täglichen Lebens ebenfalls garantiert. Ein kleiner Wehrmustropfen sind die doch recht weit entfernten Autobahnanbindungen (A5 42 km und A81 37 km), dafür ist man jedoch direkt in der Natur was vor allem für Familien von unschätzbarem Wert ist.

Die Wohnung liegt am Rande Wolfachs am Anfang eines Tales, nebenan sind ein Bach und ein Wildgehege. Die Straße ist verkehrsberuhigt. Innerhalb weniger Minuten ist man aber schon in der Innenstadt.

Objektzustand Wohnung

Das Gebäude wurde 1974 errichtet und von einem Bauträger in 2018 komplett kernsaniert. Somit befindet sich die Wohnung in einem tadellosen Zustand und wartet nach der Sanierung auf den Erstbezug. Bei dieser Sanierung wurden eine ganze Menge Arbeiten durchgeführt, die Baubeschreibung war über vier Seiten lang. Grob wurde folgendes ausgeführt.

  • Fußböden
  • Heizungsanlage
  • Fußbodenheizung
  • Fenster
  • Dach
  • Dämmung der Hauswand
  • Bad & Sanitär
  • Elektrik und Rohrleitungen

Die Wohnung verfügt über 3,5 Zimmer, eine Küche, ein Badezimmer, ein separates WC, zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer und einen Balkon. Zusätzlich gehören zu ihr ein Stellplatz, ein eigener Kellerraum, sowie die Mitbenutzung des Waschraumes, ebenfalls gibt es einen Gemeinschaftsraum im Gebäude der von allen genutzt werden darf. Das Gebäude und die Außenanlage erstrahlen nach der Sanierung ebenfalls in einem tadellosen Zustand.  Es ist davon auszugehen, dass die nächsten Jahre lediglich Kleinigkeiten behoben werden müssen.

Ankaufsphase

Gefunden habe ich die Wohnung Anfang/ Mitte April 2019 über meinen Immoscout Suchagenten. Nach der ersten kurzen Betrachtung sah die Wohnung für mich sehr interessant aus, also schrieb ich den Makler an. Prompt erhielt ich von diesem eine Antwort, in der wirklich, und das war das erste mal, alle angefragten Dokumente enthalten waren. Anhand der Dokumente und der enthaltenen Daten erstellte ich für mich eine Kalkulation und vereinbarte einen Besichtigungstermin.

Danach entschied ich mich für die Wohnung, leider war jedoch ein anderer schneller. Der Makler konnte mir jedoch noch eine weitere Wohnung anbieten, gleiches Stockwerk etwas größer (80m²), mit Garage anstatt Stellplatz für 159.000 €. Ich ließ mir hierzu auch alle Unterlagen zur Prüfung zukommen. Während der Dokumentprüfung störte mich die ganze Zeit etwas, anfangs konnte ich jedoch nicht sagen was es war, bis ich die Unterlagen beider Wohnungen nebeneinanderlegte und sie miteinander verglich.

Dabei fiel es mir wie Schuppen von den Augen, die erste Wohnung, die ich verpasst hatte, hat einen größeren Grundriss als die Zweite, welche laut Flächenberechnung aber mehr Wohnfläche besitzt. Beim Vergleich der beiden Wohnflächenberechnungen kam dann die Erleuchtung, bei der ersten Wohnung wurde bei der Erstellung der Wohnflächenberechnung ein komplettes Zimmer mit etwas über 11m² vergessen, Wahnsinn.

Ich prüfte nochmals alle Dokumente genauestens, das hatte ich davor offenbar ja nicht. Ich sprach den Makler darauf an, dieser wollte es prüfen lassen. Am nächsten Tag passierte dann das unerwartete, beim Gespräch mit dem Makler bestätigte er mir meine Erkenntnis, es sei bisher niemandem aufgefallen, der Architekt hatte sich wohl verrechnet. Im weiteren Verlauf teilte er mir mit das die Wohnung, die ich Ursprünglich wollte, wieder zu haben sei und er sie mir zum gleichen Preis verkaufen würde. Kurzum, ich sagte zu.

Meine Kalkulation hat sich dadurch natürlich auch etwas verändert. Ich hatte also doppelt Glück ich bekam die Wohnung, die ich wollte und das auch noch zu einem günstigeren Preis, der Verkäufer wollte diesen eigentlich auf 155.000 € anheben. Ich bekam sie also knapp 11 % unter dem eigentlichen Verkaufspreis.

Kaufpreis: 138.000 €

Wohnfläche: 86 m²

Kaufpreis/m²: 1602 €/m²

Einkaufsgewinn: 17.000 €

Finanzierung

Im Anschluss habe ich mit meiner Bank die Finanzierung besprochen, wichtig war mir hierbei das der komplette Kaufpreis von der Bank übernommen wird plus eventuell noch einen kleinen Zuschlag, da ich noch am Überlegen war eine Küche einbauen zu lassen. Dass ich die Kaufnebenkosten selbst tragen musste war mir von vornherein klar, immerhin wurden die maklerkosten aber vom Verkäufer getragen. Bei meiner ersten Finanzierung war mir wichtig es mit meiner Hausbank abzuwickeln, da hier schon gegenseitiges Vertrauen besteht und wir uns mittlerweile sehr gut kennen. Weiterhin wollte ich ein Tilgungsaussetzungsdarlehen, hier wird der Kredit am Ende der Kreditlaufzeit beglichen. Wir einigten uns hierzu auf folgende Konstruktion.

Darlehensbatrag:     140.000 €

Dahrlehen:                Tilgungsaussetzungsdarlehen

Zinssatz:                   1,63 %

Laufzeit:                    16 Jahre

Bausparer:                250 € monatlich

Um ein Tilgungsaussetzungsdarlehen zu bekommen wollte die Bank von mir als Sicherheit den Abschluss eines Bausparvertrages, wenn es nach mir ginge hätte ich das gerne vermieden, aber die Bank wollte es so. Dafür bekam ich noch 2.000 € on Top und da ich keine Küche für die Wohnung kaufte, habe ich dieses Geld beim Eigenkapital gespart. Alles in allem ist der Zins für die Laufzeit okay, durch das Kündigungsrecht nach 10 Jahren kann ich bei besseren Konditionen Umschulden. Der Bausparvertrag ist zum Glück nicht an das Darlehen gekoppelt, sollte ich mich also nach 10 Jahren entschließen die Immobilie zu verkaufen, kann ich den Bausparer als Eigenkapitalersatz verwenden. Übrigens die oben zu sehende Investitionsübersicht sende ich meiner Bank immer mit den Objektdaten zusammen vorab.

Ausblick

Die Mieter haben auf mich einen sehr netten Eindruck gemacht und bisher gab es bis auf ein paar kleine Startschwierigkeiten, Probleme mit der Heizung und ein Falschparker, keine weiteren Vorkommnisse. Die Miete wird pünktlich und vollumfänglich bezahlt. Ich freue mich auf einige weitere Jahre mit ihnen, mir ist aber bewusst, dass sollte sich die Familie vergrößern auch zwangsläufig eine größere Wohnung benötigt werden wird.

Dadurch, dass die Wohnung frisch saniert wurde und ich anständige Mieter gefunden habe wird hier in den nächsten 10 – 15 Jahren bis auf Kleinigkeiten kaum was anfallen, dass zu großen Kosten führen sollte. Da man aber nie weiß werde ich hier dennoch eine recht hohe monatliche Summe für die Instandhaltung zurücklegen, um einen Puffer zu schaffen. Weiterhin habe ich für die ersten vier Jahre eine Staffel eingebaut, was meinen Cashflow noch erhöhen wird. Gespannt bin ich auf meine erste Steuererklärung, ich denke nicht für diese Wohnung im Jahr 2019 welche bezahlen zu müssen, was sich natürlich positiv auf meinen Cashflow auswirkt.

Interessanter weiße habe ich auch schon eine Anfrage bezüglich eines Kaufes der Wohnung gehabt, bei der ich rein aus Interesse am möglichen Verkaufspreis, einen Kauf nicht ausgeschlossen habe. Es hat sich jedoch schnell als unseriös herausgestellt, woraufhin der Kontakt von meiner Seite aus abgebrochen wurde.

Fürs erste freue ich mich an meinem Zusatzverdienst durch die Wohnung, geplant ist sie mindestens 10 Jahre zu halten, wer weiß die erste Wohnung ist ja immer was Besonderes, vielleicht wird sie auch nicht verkauft. Wir werden sehen.

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Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

3 Gedanken zu “Die erste Wohnung

  1. Hallo Timo,
    danke für deinen Einblick.

    Ich finde deine Investitionsübersicht wirklich gelungen. Bei meinem nächsten Banktermin werde ich mir davon was abschauen und etwas ähnliches vorbereiten – vorausgesetzt ich finde hoffentlich bald wieder etwas passendes.

    Dass die erste Wohnung was ganz Besonderes ist, das empfinde ich auch so.
    Ab 01.Februar vermiete ich jetzt zum ersten Mal.

    Es gibt wirklich viele Fragen, die man sich stellt, angefangen vom passenden Vordruck des Mietvertrags über die Art, wie man die Küche mitvermietet/überlässt.

    Ich bin gespannt auf weitere Artikel und Erfahrungen von dir.

    Viele Grüße
    Kerstin, dieUrlauberin

    1. Hi Kerstin,

      schön, dass du den Weg zu mir gefunden hast und Danke für deine Worte.

      Ich verbinde sehr viel mit meiner ersten Immobilie und konnte auch schon einiges dadurch lernen. Dir wünsche ich viel Erfolg bei der Suche nach dem nächsten Investment.
      Halte mich gerne auf dem Laufenden wie es bei dir mit der Vermietung läuft.

      Ich hoffe dir gefallen auch meine weiteren Beiträge.
      Beste Grüße Timo

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