30. Oktober 2020
Money on the Bank

Eigenkapital – Wie viel Kapital benötigt man, um mit Immobilien zu starten?

Ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen, doch wie viel Startkapital benötige ich dafür? 10.000 €, 20.000 € oder doch lieber 50.000 €? Aber vielleicht schaffe ich es ja auch mit 0 € Startkapital wie es im Titel von Alex Fischers Buch „Reicher als die XXXXXX“* steht. In nachfolgendem Artikel gehen wir dieser Frage auf den Grund.

Frägt man fünf Personen wie viel Eigenkapital man benötigt, erhält man wahrscheinlich fünf verschiedene Meinungen. Sollte darunter ein Banker sein wird er bestimmt sagen 40 % plus Nebenkosten, wohingegen ein erfahrener Immobilieninvestor dir vielleicht raten würde kein Geld einzusetzen und die komplette Summe inklusive Nebenkosten zu finanzieren. Was ich damit sagen möchte, meiner Meinung nach gibt es keinen Betrag X den man auf der hohen Kante haben sollte um mit dem investieren in Immobilien anzufangen. Jeder von uns hat dazu eine andere Vorstellung und Risikoaversität. Jedoch solltest du im vornherein zuerst etwaige Konsumschulden abbauen, hierzu zählen auch das Leasen von einem Auto oder die tollen 0% Finanzierungen, die einem gerne angeboten werden, das wirkt sich nämlich alles negativ auf deine Bonität aus.

Lies den Dritten Teil meiner Serie Immobilienkauf von A – Z bevor du hier weiter liest. In diesem schreibe ich darüber, dass man erst einmal Wissen aufbauen sollte bevor man startet.

Startkapital

Vorstellung der Bank zum Eigenkapital

Die Bank möchte eins und das ist die Sicherheit, das geliehene Geld wieder zurück zu erhalten, deshalb hat Sie es am liebsten, wenn man viel Eigenkapital einsetzt. Gerne 30 – 40 % des Kaufpreises der Immobilie plus Kaufnebenkosten. Zumindest will die Bank aber fast immer, dass die Kaufnebenkosten vom Investor getragen werden. Denn hinter dieses Kosten steht kein Wert das Geld ist weg, wohingegen bei der Immobilie im schlimmsten Falle diese immer noch veräußert werden könnte. Ebenfalls wird meist von einem Nettoeinkommen vom 2.500 € gesprochen das man als alleinstehende Person haben soll. Diese Schwelle ist aber augenscheinlich mittlerweile gesunken. Wie viel Eigenkapital du letztendlich erbringen musst hängt auch immer von vielen weiteren Faktoren ab, wie zum Beispiel:

  • Dein monatliches Einkommen.
  • Hast du Rücklagen?
  • Eventuell schon andere Immobilien vorhanden?
  • Wie sieht deine Renditeberechnung der Immobilie aus?
  • Wurde die Immobilie unter Wert gekauft?
  • Hast du Konsumkredite?
  • Wirtschaftliche Lage.
  • Tagesform des Bankers.
  • Und, und, und

Es ist wichtig im Bankgespräch einen professionellen und positiven Eindruck zu hinterlassen. Ihr müsst dann zusammen eine Lösung finden, mit der Ihr beide zufrieden seid.

Vorstellung eines Immobilieninvestors

Der Investor möchte, wenn möglich kein eigenes Geld einsetzen, denn dann hat er eine unendliche Eigenkapitalrendite. Außerdem kann er beim nächsten Deal direkt Kapital vorweisen und somit auch diesen abwickeln. Hierzu gibt es verschiedenste Varianten. Zum einen kann es sein, dass die Bank dir eine 110% Finanzierung gibt, dir also den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der Kaufnebenkosten finanziert. Hierzu sollte man aber auch das nötige Nettoeinkommen haben, oder erfahren im Immobilienbereich sein. Weiterhin kann man sich die Nebenkosten bei Freunden, Verwandten oder Geldgebern besorgen und denen einen kleinen Zins dafür zahlen, um sein eigenes Geld zu schonen. Zum anderen gibt es wohl auch die Möglichkeit sein Geld bei der Bank zu hinterlegen und sobald ein gewisser Betrag der Kaufpreissumme beglichen wurde, wird dieses von der Bank wieder frei gegeben. Man kann sich auch einen Co-Investor ins Boot holen, einen Verbraucherkredit aufnehmen oder die Kaufnebenkosten vom Verkäufer tragen lassen. Bestimmt gibt es noch viele weitere Möglichkeiten, der Fantasie sind hier keine Grenzen gesetzt.

Eigenkapital – Meine Vorstellung

Da ich mich selbst als Kapitalanleger auf dem Weg zum Investor sehe möchte ich gerne auch so wenig eigenes Geld wie möglich einsetzen, auch wenn mir das bisher nur dahingehend gelungen ist, dass ich bei meinen beiden Investments jeweils eine 100% Finanzierung erhalten habe. Für die Zukunft sind die beiden Ansätze in denen zum einen der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt und bei der ich einen Co-Investor allein für die Nebenkosten miteinbeziehe und ihm einen Zins zahle sehr interessant. Vielleicht werde ich auch mal ein Objekt zu 110% bei der Bank finanzieren. Wir werden sehen was die Zukunft bringt. Weiterhin will ich auch meine nächsten Immobilien jeweils unter Wert Kaufen und somit meine Sicherheit und die der Bank steigern.

Die eiserne Reserve

Mir persönlich ist es sehr wichtig immer eine eiserne Reserve für unvorhergesehenes zu haben. Gerade am Anfang halte ich dies für Äußerst wichtig, da man Mietausfälle, unerwartete Reparaturen oder sonstige Kosten noch nicht durch ein gefülltes Rücklagenkonto oder die Masse an eigenen Objekten, die so etwas auffangen können, noch nicht hat. Bei Immocation reden sie hierbei immer von 10.000 € die man auf der hohen Kante haben sollte, für alles was man nicht erwartet. Ich selbst halte das ebenfalls so und werde den Betrag um 1.000 € für jede weitere Immobilie erhöhen, bis ich über mein Portfolio und die Rücklagen genügend angespart habe, um ungeplantes abfangen zu können. Übrigens kann ich dies auch jedem wärmstens ans Herz legen es auch im privaten Bereich zu tun, Faustregel sind hier drei Monatsgehälter. Mit diesem Puffer kann man nachts wesentlich ruhiger schlafen. Außerdem kannst du die Eiserne Reserve als Eigenkapital verkaufen welches du aber nicht einsetzen möchtest.

Fazit

Wie man sieht kommt es immer auf die Betrachtungsweise an, die Bank möchte viel Eigenkapital eingebracht bekommen, der Investor möglichst wenig davon. Welchen weg du letztendlich hierbei gehen willst hängt ganz allein von dir ab, was für mich oder andere richtig ist muss es nicht zwingend für dich sein. Doch zu Beginn wirst du nur schwer um eine Finanzierung ohne Eigenkapital herumkommen. Meines Erachtens solltest du dir aber auf jeden Fall die eiserne Reserve aufbauen bevor du in Immobilien investierst, dies kannst du dann auch gerne der Bank bei der Finanzierung so zeigen. Sie weiß dann gleich das eine mittlere Sonderumlage, oder ein paar Monate Leerstand nicht aus der Bahn werfen würden. Deshalb ist mein Vorschlag an dich habe 10.000 € auf der Seite und darüber hinaus auch noch die Kaufnebenkosten, solltest du diese nicht benötigen Glückwunsch, dann kannst du sie für den nächsten Deal verwenden. Falls du sie doch benötigst und nicht hast musst du an deinen Notgroschen ran, wovon ich dir tunlichst abrate. Wie viel du für Kaufnebenkosten benötigst kann ich dir nicht sagen, da dies immer vom Objekt abhängt, als Faustregel kannst du aber mit 10 – 12 % rechnen. Da du aber mit Eigentumswohnungen beginnen solltest und dort der Kapitaleinsatz, sowie das Risiko nicht allzu hoch ist sollten hier 10.000 € – 15.000 € vollkommen ausreichen. Außerdem, immer bedenken wir kaufen unter Marktwert 😉

Startkapital:

  • 10.000 € Notgroschen
  • 10.000 – 15.000 €

Dieser Artikel gehört zur Serie Immobilienkauf von A – Z welchen du hier starten kannst.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß, dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

5 Gedanken zu “Eigenkapital – Wie viel Kapital benötigt man, um mit Immobilien zu starten?

  1. Hallo Timo,

    das heißt du planst für die nächste Wohnung die Ankaufsnebenkosten entweder auch zu finanzieren oder auf den Verkäufer umzulegen? Hast du das schon mit den Maklern & Verkäufern darüber gesprochen und deren Feedback dazu gehört?
    Ich habe bei meiner zweiten Immo es immerhin geschafft die Maklerkosten umzulegen. Aber selbst das war nicht so ganz einfach. Das häufigste Feedback dass ich immer höre ist, dass die Verkäufer einen möglichst normalen Prozess haben wollen (also keine Kosten tragen möchten).

    Viele Grüße
    Harald

    1. Hallo Harald,

      ja genau so ist der Plan, darüber gesprochen habe ich weder mit dem Makler noch mit dem Verkäufer, einfach weil ich momentan kein konkretes Objekt in der Ankaufphase habe. Die Bank hat mir jedoch mitgeteilt das sie sich eine 110% Finanzierung durchaus vorstellen kann.

      Ich gehe aber auch davon aus, dass ich ein ähnlichen Feedback von Verkäufern wie du bekommen werde, wobei ich denke es ist auch immer abhängig vom Verkaufsgrund. Muss schnell verkauft werden ist ein Verkäufer wahrscheinlich eher bereit zumindest einen Teil der Kaufnebenkosten zu übernehmen.

      Beste Grüße
      Timo

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