Kalkulationstool

Die erste einfache Objektprüfung

Nachdem du deinen ersten Suchauftrag angelegt hast, eventuell auch mehrere, trudeln bei dir sicherlich immer wieder Angebote ein. Mein Tool für die Kurzbewertung hilft dir schnell und einfach herauszufinden. Sollte ein Objekt dabei sein, das laut der Kurzbewertung interessant ist, lohnt es sich dieses eine ersten kleinen Objektprüfung zu unterziehen und ein wenig tiefer in das Objekt einzusteigen. Weiter unten im Bericht gibt es noch ein kleines „Goodie“ für dich, das Lesen lohnt sich also. Weiter geht´s mit der Serie Immobilienkauf von A – Z.

Die Serie kannst du hier von Beginn an starten, den letzten Artikel zum Anlegen eines Suchauftrags gibt es hier.

Objektprüfung anhand des Exposés

Nun da du die ganze Vorarbeit beendet hast kannst du dich endlich ans Eingemachte begeben. Du hast dein Startkapital auf der Seite, hast die für dich passende Strategie ermittelt, den Objekttyp festgelegt, der zu deiner Strategie passt, kennst dich an deinem Standort immer besser aus und hast deine Suchaufträge am Laufen. Sehr gut jetzt kannst du loslegen und die ganzen Angebote mit Hilfe der Kurzbewertung durchsehen. Zeigt dir diese an, dass sich ein tieferer Blick ins Objekt lohnt klicke auf das Angebot und starte mit der ersten kleinen Objektprüfung.

Öffne also das Online Exposé des Angebotes und nimm dir dein Rendite Tool zur Hand. Solltest du kein eigenes haben kannst du dir eines selbst bauen, gerne auch mit Anleitung, oder du nutzt einfach meins. Ich möchte diesen Beitrag auch etwas interaktiver gestalten und werde hierzu ein beliebiges Exposé aus dem Internet mit dir zusammen durchgehen und anhand dessen mein Kalkulationstool befüllen. Am Ende der ersten Objektprüfung wissen wir dann ob die Immobilie doch nur ein Blender war und nicht hält was sie laut Kurzbewertung versprochen hat, oder ob sich eine weitere und tiefere Objektprüfung lohnt.

Du brauchst dafür folgendes:

  • Ein Exposé
  • Das Rendite Tool
  • Einen Stift und Block für Notizen

Wahlweise kannst du auch die Notizfunktion im Internetportal nutzen. Ich persönlich schreibe diese aber am liebsten auf meinen Notizblock oder in meine OneNote Notizen.

Los geht’s.

Füllen des Kalkulationstools anhand des Exposés

Zuerst sehen wir uns die Bilder des Objekts an am besten wurden sowohl Innen- als auch Außenaufnahmen eingestellt so kannst du dir einen ersten Eindruck über das Objekt verschaffen. Solltest du nicht genügend Bilder vorfinden, es kommt immer wieder vor, dass lediglich ein Bild oder nur Bilder von außen, manchmal sogar kein Bild vorhanden ist/sind, dann notiere dir das auf deinem Notizblock. Hat der Verkäufer / Makler auch noch einen Grundriss beigefügt ist das noch besser, ist dieser bemaßt kannst du grob nachprüfen, ob die angegebene Wohnfläche in etwa passt.

Darüber hinaus kannst du auch sehen wie die Wohnung geschnitten ist, ob es Durchgangszimmer (ein Durchgangszimmer ist ein Zimmer, durch das du gehen musst, um in das angrenzende Zimmer zu gelangen, da es nicht über den Flur erreichbar ist. Merke Durchgangszimmer sind doof.), oder sonstige Auffälligkeiten im Grundriss gibt.

Nun tragen wir die im Exposé enthaltenen Daten in das Kalkulationstool ein. Eigentlich findest du den Kaufpreis, die Wohnfläche und die Höhe der Maklerprovision immer im Exposé. Komischerweise vergessen sie diese nie anzugeben, andere für einen Käufer aber essenzielle Angaben wie die aktuelle Miete wird oft vergessen. Ich will den Maklern aber nichts unterstellen, da sie ja nur mit den Informationen arbeiten können, die sie vom Verkäufer bekommen.

Etwas das fast ausschließlich in jedem Exposé fehlt, das auf Online Portalen zu finden ist, ist die Adresse der Immobilie. Wenn du Glück hast weißt du schon anhand der Objektbilder wo sich die Immobilie befindet. Wahrscheinlicher ist es aber, dass du die Adresse anfragen musst also mach dir dazu eine kurze Notiz.

Meist steht auch noch das Hausgeld im Exposé dieses beinhaltet sowohl den umlagefähigen Teil (Betriebskosten) als auch den nicht umlagefähigen Teil wie Verwalterkosten, WEG Rücklage oder Bankgebühren. Anhand dessen kannst du schon einmal abschätzen ob die Kosten für das Hausgeld unverhältnismäßig hoch sind. Als Richtwert kannst du 2,50 € – 4,50 € für das Hausgeld je Quadratmeter nehmen.  Natürlich hängt das von verschiedensten Faktoren ab. Notiere dir das Hausgeld als Notiz. Zur Info die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter  liegen bei 2,16 € das hilft dir auch weiter bei annahmen.

Apropos Mieten, wenn eine drin steht gut, wenn die Kaltmiete drin steht umso besser, oftmals wird die Warmmiete angegeben. Das hat den einfachen Grund, dass sie höher ist als die Kaltmiete, da sie ja auch die Betriebskosten enthält. Dadurch sieht deine Rechnung dann besser aus als sie tatsächlich wäre. Achte also darauf ob und welche Miete im Exposé steht. Falls du dir nicht sicher bist um welche es sich handelt oder sie komplett fehlt, dann schreibe es dir zu deinen Notizen.

Ebenfalls findest du im Exposé das Baujahr, wichtig für die Abschreibung, den Energieverbrauch, hier kannst du auch Rückschlüsse ziehen ob das Haus gut gedämmt ist beziehungsweise eine effizientere Heizung verbaut ist oder eben nicht. Darüber hinaus steht dort auch meist ob ein Stellplatz, eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz dazu gehört. Manchmal steht auch entweder nichts dabei oder das kein Stellplatz dazu gehört. Du zückst im Falle das nichts dabei steht wieder deinen Notizblock.

All die bisher aufgeführten Daten stehen im Kopfteil des Exposés und füllen dein Kalkulationstool für deine erste kleine Objektprüfung.

Weiter untern im Exposé schreibt der Verkäufer oder Makler auch immer noch ein paar schnörkielige Worte zur Wohnung und der Lage. Es gibt aber auch immer wieder gehaltvolle Informationen zur Immobilie, die du dir ebenfalls notieren solltest. Dazu gehören vorgenommene oder bald anfallende Renovierungen, Auszugsdaten des jetzigen Mieters oder andere Besonderheiten.

Ganz unten im Exposé findest du meist noch eine Einordnung des Kaufpreises pro Quadratmeter. Dies kann auch ein guter Indikator sein. Hier siehst du nämlich wie sich der Angebotspreis zu den Angebotspreisen an deinem Standort verhält. Du siehst auf einen Blick ob der aufgerufene Preis ähnlichen Angeboten entspricht oder sich drüber / darunter bewegt.

Du hast jetzt alle Informationen die das Exposé hergibt zusammengetragen und in fein Kalkulationstool eingepflegt. Überlege dir nun ob die Informationen ausreichend sind um zu entscheiden, ob die Immobilie uninteressant ist oder du weiter Interesse daran hast. Deine erste Objektprüfung ist nun fast fertig. Hast du gemerkt, dass die Immobilie doch nicht so toll ist, dann schließe das Exposé und mach dich auf die Suche nach einer neuen bei der du die Objektprüfung wieder durchführen kannst.

Haben die Informationen dein Interesse bestärkt es fehlen aber noch ein paar Informationen dann geht es weiter mit der Objektprüfung.

Deine Notizen

Nach dem du nun alles durchgegangen bist solltest du zumindest folgende Punkte auf deinem Notizblock stehen haben.

  • Fehlende Bilder
  • Grundriss
  • Adresse
  • Warm- & Kaltmiete
  • Stellplatz

Nun gibt es aber noch zusätzliche Fragen die sich aus dem Exposé mangels Informationsgehalt ergeben können, die du aber für deine Objektprüfung benötigst. Ich zum Beispiel stelle immer noch folgende Fragen.

  • Grund des Verkaufs
  • Wie das Klima innerhalb des Hauses ist
  • Ob es sich um eine Raucherwohnung handelt
  • Gibt es Renovierungen / Sanierungen die kurz oder mittelfristig anstehen

Mit dem Grund des Verkaufes versuche ich herauszufinden ob der Verkäufer einen Verkaufsdruck hat oder das nicht der Fall ist. Verkäufer mit Verkaufsdruck sind eher bereit dir beim Preis entgegen zu kommen.

Bei der Frage nach dem Klima im Haus möchte ich herausfinden ob es Streitereien oder gar Gerichtsverhandlungen im Haus oder innerhalb der WEG gibt.

Eine Raucherwohnung ist für mich eigentlich ein Ausschlusskriterium, außer der Preis lässt sich massiv drücken.

Sollten kurz oder Mittelfristig Renovierungen oder Sanierungen anstehen, weiß ich das ich aller Voraussicht nach noch Geld nachschießen muss. Dies muss dann im Kaufpreis einkalkuliert werden.

Nachricht an den Makler / Verkäufer

Nun kannst du dem Makler eine Anfrage senden in dem du Ihm die offenen Fragen stellst. Ein mögliches schreiben könnte so aussehen.

Nachdem du die Anfrage versendet hast solltest du kurz darauf den Makler anrufen und ihm die Fragen nochmals in einem persönlichen Gespräch stellen. Du kannst darauf verweisen, dass du Ihm bereits eine Mail gesendet hast und die Fragen gerne mit ihm durchgehen möchtest. Außerdem bekommst du schon einen ersten Eindruck vom Makler und er auch von dir. Und du erhältst eventuell auch ein paar Informationen die du vorher nicht angefragt hast. In dem Telefonat kannst du auch direkt nach einem Besichtigungstermin fragen, vorausgesetzt alles bisher gehörte hat dein Interesse vertieft und dich nicht davon abgebracht die Wohnung erwerben zu wollen.

Objektprüfung Praxis Teil

Die Theorie hast du nun abgeschlossen jetzt kommt die Praxis. Dazu habe ich dir ein beliebiges Exposé angehängt das wir nun zusammen durchgehen werden.

Let´s go.

Beim Blick in die Bilder fällt sofort auf, dass es ein paar mehr Innenaufnahmen sein könnten. Aufnahmen des Außenbereichs und ein Grundriss fehlen komplett. Also heißt es den Notizblock zücken. Positiv finde ich gleich, dass die Wohnung über eine Einbauküche verfügt. Das Bad sieht für mich nach einem klassischen 90er Bad aus. Zwar nicht mehr auf dem Stand der Zeit aber alles soweit in Ordnung. Natürlich sind die Bilder nicht optimal, da kann man sich etwas mehr Mühe geben.

Step 2 der Objektprüfung das Füttern des Kalkulationstools beginnt. Schreib den Kaufpreis, die Wohnfläche, die vorhandenen Adressangaben, die Art des Stellplatzes in dein Kalkulationstool, Besonderheiten kommen auf deinen Notizblock.

Wir scrollen nun runter zu den Kosten. Was sehen wir da, die aufgerufenen 449.000 € beinhalten nicht den TG-Stellplatz. Ein mittlerweile übliches vorgehen. Wir müssen unseren Kaufpreis also anpassen oder die Wohnung ohne TG-Stellplatz erwerben. Des Weiteren findest du hier das Hausgeld sowie die Höhe der Maklerprovision. Bei uns ist diese normalerweise 3,57 % (3,48 bis 31.12.2020) des Kaufpreises hier ist sie jedoch mit 6,96 genau doppelt so hoch wie momentan üblich.

Wenn du etwas im Tool spielst wirst du sehen das die doppelte Maklerprovision dein Kosten deutlich erhöht. Genau macht das einen unterscheid von 16.878 € aus. Puh das ist einiges. Die Objektprüfung schreitet voran und dein Kalkulationstool sollte nun so aussehen.

Nun können wir das Baujahr in unser Tool eingeben. Wir sehen das der wesentliche Energieträger Gas ist und das der Energiebedarf sehr niedrig ist. Das lässt auf eine energetische Sanierung sowie eine recht neue Heizungsanlage schließen.

In der Objektbeschreibung angekommen erfahren wir leider nichts Neues, außer dass sich meine Vermutung der energetischen Sanierung bestätigt. Im weiteren verhärtet sich in mir die Vermutung, dass es sich beim zweiten Badezimmer lediglich um das Gäste-WC handelt. Sollte das stimmen finde ich die Angabe irreführen. Ein Badezimmer ist es erst, wenn man dort auch die Möglichkeit hat zu duschen. Da es aber weder vom Gäste-WC noch vom zweiten Badezimmer Bilder gibt bleibt das weiter unklar. Für mich ist diese Beschreibung wenig aufschlussreich und bietet kaum Informationsgehalt. Es hat für mich den Anschein, hier wird eher nach Eigennutzern als nach Kapitalanlegern oder Investoren gesucht.

Im letzten Teil des Exposés sehen wir dann, dass die Wohnung mit einem Quadratmeterpreis von 3581,97 € recht günstig ist. Hierbei ist aber zu beachten, dass der TG-Stellplatz nicht miteinberechnet wurde. Das Kalkulationstool spuckt einen Preis pro Quadratmeter von 3.869,17 € aus. Damit befinden wir uns im unteren Durchschnitt.

Nachdem wir nun das Exposé durchgegangen sind sieht meine Kalkulation folgendermaßen aus.

Objektprüfung

Füttern wir es also mit ein paar weiteren Daten und auch annahmen damit wir auch etwas Informationsgehalt aus dem Tool ziehen können. Kalt und Warmmiete oder zumindest eine Jahresmiete fehlen komplett im Exposé. Hierfür müssen wir Annahmen treffen, ebenfalls für die Bankrate beziehungsweise Zins und Tilgung. Ich nehme für Zins 2,0 % und Tilgung 2,5 % an, beides wird wahrscheinlich niedriger ausfallen aber lieber schlechter rechnen und dann besser fahren als andersrum. Als IHR nehme ich meist 12 €/m², den Mietausfall gebe ich für Freiburg mit 3 % an. Beim Steuersatz wähle ich 45 % und den Gebäudeanteil auf 80 % hier scheint es sich um ein Mehrfamilienhaus zu handeln, wodurch der Gebäudeanteil in etwa passen sollte. So langsam füllt sich unser Tool.

Die Kaltmiete schaue ich für Freiburg im Mietspiegel nach beziehungsweise über ein Portal wie Wohnpreis.de falls kein Mietspiegel vorhanden. Bei deinem Standort weißt du natürlich mittlerweile welche Kaltmiete dort aufgerufen wird. Die Miete für den TG-Stellplatz gebe ich mit 75 € pro Monat an. Als Quadratmetermiete habe ich mich der Einfachheit halber für 13 € entschieden. Für die Hausverwaltung rechne ich mit 35 € pro Monat und für die IHR der WEG mit 800 € im Jahr also 66,67 € im Monat. Bei mir sieht die Kalkulation nun folgendermaßen aus.

Ein Kauf würde sich hier in keinster Weise lohnen, zumindest nicht als Kapitalanlage. Du wirst hier jeden Monat Geld verbrennen, selbst wenn du die Zahlen noch etwas schönigst, wirst du auf das gleiche Ergebnis kommen. Die Objektprüfung ist hiermit abgeschlossen.

Zum Schluss lass uns noch unsere Notizen vergleichen. Ich bin gespannt ob sie gleich sind und wo es Abweichungen gibt. Lass es mich gerne in den Kommentaren wissen.

Solltest du bei einem solchen Objekt dennoch beim Makler anfragen wollen dann nimm doch gerne mein Anschreiben von oben.

Geschafft du hast deine erste Objektprüfung abgeschlossen. Sehr gut! Was folgt nun? Du wartest auf die Rückmeldung des Maklers für die zweite tiefere Objektprüfung mit den angefragten Dokumenten.

Fazit

Du kannst jetzt selbst eine erste kleine Objektprüfung durchführen, Gratulation. Du hast jetzt sowohl das theoretische als auch das praktische Wissen erlangt, das es dazu braucht. Nimm diese Anleitung gerne als Vorlage wie du bei interessanten Immobilien vorgehst um die Objektprüfung vorzunehmen.  Wichtig ist das du dir immer offene Fragen herausschreibst die es an den Makler oder Verkäufer zu richten gilt. Ebenfalls solltest du dir auch Punkte markieren die unklar sind oder Besonderheiten darstellen. Für mich gehören dazu zum Beispiel kürzlich geschehene oder anstehende Reparaturarbeiten.

Nach Abschluss der ersten Objektprüfung hast du nun einen etwas bessere Sicht auf die Immobilie und kannst anhand der Informationen im Exposé und den Werten die dein Kalkulationstool dir ausspuckt entscheiden ob es ein lohnendes und damit interessantes Investment werden kann, oder ob du lieber die Finger davon lässt.

Dieser Beitrag zur ersten Objektprüfung wurde doch etwas länger als Anfangs gedacht. Ich habe mich aber dazu entschieden, dir nicht nur die Theorie zu zeigen, sondern diese gleich an einem Beispiel in die Praxis umzuwandeln. Raus gekommen ist dabei einer meiner längsten Beiträge und einiges an Arbeit.

Ich hoffe du findest diese kleine Anleitung hilfreich. Falls dir etwas darin fehlt lass es mich gerne wissen. Auch interessiert mich wie du bei der Objektprüfung vorgehst. Mein Weg ist sicherlich nicht der Königsweg, bin bisher aber sehr gut damit gefahren. Bin aber auch offen für neues und Verbesserungen. Lass es mich doch gerne in den Kommentaren wissen.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

3 Gedanken zu “Die erste einfache Objektprüfung

  1. Hallo Timo,
    vielen Dank für die Praxisnahe Beschreibung deiner Vorgehensweise.
    Das hat mir echt sehr geholfen. Weiter so 😉

    Leider kann ich dein Kalkulationstool nicht herunterladen. Da passt wohl der Link nicht

    Viele Grüße
    Sebastian

    1. Hallo Sebastian,

      super das dir der Beitrag gefallen und vor allem auch weitergeholfen hat, das freut mich sehr wenn ich anderen helfen kann.
      Ja irgendwas schein wohl schief geloffen zu sein, jetzt kannst du das Tool wieder herunterladen.

      Beste Grüße
      Timo

  2. Hi Timo,
    super Artikel. Hat mir echt weitergeholfen. Vielen Dank dafür 😉
    Ich würde gerne dein Kalkulationstool herunterladen. Leider scheint der Link defekt zu sein.

    Gruß
    Sebastian

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