Objektprüfung

Detaillierte Objektprüfung – Teil 1

Die erste Objektprüfung ist abgeschlossen, du hast den Makler kontaktiert und dieser hat dir auch die angefragten Unterlagen zukommen lassen. Sehr gut. Heute geht es weiter mit der detaillierten Objektprüfung. Diesmal nichtmehr anhand der Angaben im Exposé, sondern anhand deiner Fragen an den Makler und die angeforderten Dokumente.

Vorab folgendes haben wir beim Makler angefragt

Bitte senden sie mir das Expose als pdf, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten drei Eigentümerprotokolle sowie die Höhe der Warm- und Kaltmiete an max.mustermann@web.de.

Außerdem habe ich folgende Fragen:

1) Wie ist das Klima im Haus

2) Wieso will der Eigentümer verkaufen?

3) Welche Reparatur- & Sanierungsarbeiten stehen kurz und welche mittelfristig an?

4) Gehört ein Stellplatz oder eine Garage zur Wohnung?

5) Können Sie mir die genaue Adresse geben?

6) Gibt es in Haus Keller- und Trockenräume?

Auch möchte ich darauf hinweisen, dass diese Vorgehensweise meine ist. Ich führe immer diese beiden Objektprüfungen durch bevor ich eine Immobilie besichtige, Erst wenn diese danach immer noch für mich interessant ist, sehe ich sie mir auch an. Ich möchte damit unnötige Besichtigungen und damit auch Zeit sparen. Andere haben da möglicherweise nicht die gleiche Vorgehensweise, sondern besichtigen die Immobilie ohne eine tiefergehende Objektprüfung, lediglich anhand der Infos aus dem Exposé. Andere Kaufen sogar ungesehen, also ohne die Wohnung ein einziges mals besichtigt zu haben. Wichtig ist aber egal wie du es machst finde für dich ein System heraus. Niemand hat die Weisheit mit dem Löffel gefressen.

Exposé

Nach dem du die Unterlagen des Maklers erhalten hast nimmst du als erstes das Exposé zur Hand. Wir beginnen die detaillierte Objektprüfung hiermit. Warum? Im Maklerexposé das dir von Ihm direkt zugesendet wird stehen meist weitere Informationen die man auf den Portalen nicht findet. So kannst du hier im Normalfall die Warm- und Kaltmieten, die Adresse und weitere Informationen herausnehmen. Sie dir das Exposé also nochmals an und ziehe die zusätzlichen Informationen die es enthält heraus und trage sie in deine Kalkulation ein. Durch das füllen bekommst du einen immer besseren Eindruck davon ob die Immobilie ein lohnenswertes Investment wird.

Wirtschaftsplan

Aus dem Wirtschaftsplan entnimmst du die Kosten die anfallen. Da dieser jedes Jahr neu erstellt wird, kannst du davon ausgehen, dass die darin enthaltenen Werte ziemlich gut den tatsächlichen Kosten entsprechen. Des Weiteren kannst du ihm entnehmen welche Kosten auf den Mieter umlegbar sind und welche du selbst tragen musst. Darüber hinaus kannst du sehen ob irgendwelche Kosten zu hoch sind was dir die Grundlage gibt dies nochmals nachzufragen. Übernimm die Werte in deine Kalkulation.

An diesem Beispiel siehst du anhand der Kennzeichnung (Kz), ob die Kosten vom Eigentümer (E) zu tragen sind, oder ob du sie auf den Mieter (M) umlegen kannst. Eine weitere wichtige Information die du dem Wirtschaftsplan entnehmen kannst, sind deine Mieteigentumsanteile, also wie viel des Gebäudes wirklich dir gehört. Ebenfalls eine wichtige Größe, die du dir auf deinem Notizblock eintragen solltest.

Je weiter du voran schreitest und die Objektprüfung durchführst, desto besser weißt du über das Objekt bescheid. Notiere dir zwingend alle Fragen die dir beim Durchsehen der Unterlagen kommen.

Eigentümerprotokolle

Anhand der Eigentümerprotokolle erfährst du welche Beschlüsse in den letzten Jahren gefasst wurden. Dadurch kannst du sehen ob es Schwierigkeiten gab und was in den letzten Jahren beziehungsweise im aktuellen Jahr alles an Maßnahmen durchgeführt wurde / wird. Wird die Immobilie gut bewirtschaftet? Werden Maßnahmen in Angriff genommen oder auf Grund von Mangel an Geldern in der IHR verschoben? Gibt es Sonderumlagen? Alles Fragen die du dir anhand der Eigentümerprotokolle beantworten kannst.

Meist findest du auch die Höhe der aktuellen Instandhaltungsrücklage in den Eigentümerversammlungsprotokollen. Ich persönlich finde es auch äußerst aufschlussreich den Versammlungsprotokollen zu entnehmen, wie viele der Eigentümer letztendlich da waren. Eine Versammlung an der nahezu alle Eigentümer teilnehmen zeugt von Interesse an dem Objekt. Sind jedoch meist wenige Eigentümer in der Versammlung oder musste sie auf Grund von zu wenigen Teilnehmern verschoben werden, zeugt dies von wenig Interesse der Eigentümer an den Immobilien. Solche Immobilien sind meist in einem weniger guten Zustand. Bieten dadurch aber Potential in der Kaufpreisgestaltung und den Aufwertungsmöglichkeiten.

Beantwortete Fragen erste Objektprüfung

Jetzt sind wir auch schon beim letzten Punkt der detaillierten Objektprüfung angekommen, aber wie der Titel schon vermuten lässt erstmal fürs erste.

Sie dir die Antworten des Maklers auf deine Fragen an ziehe, Schlüsse daraus und notiere sie zu deinen Notizen. Ist er dir Antworten schuldig geblieben? Falls ja könnte dort etwas im Argen liegen. Frage dies auf jeden Fall nochmals an.

Nächsten Schritte

Nachdem du mit dem nächsten Teil der Objektprüfung fertig bist musst du anhand der Informationen die du erhalten hast folgende Entscheidung treffen.

Habe ich weiteres Interesse oder ist die Immobilie nichts für mich?

Solltest du kein weiteres Interesse haben, sag dem Makler höflich ab. Erkläre Ihm warum die Immobilie doch nicht zu dir passt und sende Ihm auch ein Suchprofil mit. Lass ihn wissen das er sich gerne bei dir melden kann sollte er ein Objekt haben, dass zu deinen Suchkriterien passt.

Wenn du jetzt jedoch gerade am Anfang deiner Immobilienlaufbahn stehst, wovon ich ausgehe, sonst würdest du diesen Artikel nicht lesen. Dann kann es durchaus Sinn machen sich die Immobilie dennoch anzusehen. Zum einen kannst du dadurch Besichtigungen und das Vorgehen dabei trainieren und zum anderen lernst du den Makler direkt kennen. Dort kannst du Ihm immer noch nach der Besichtigung höflich absagen und Ihm dein Suchprofil übergeben.

Hast du nach der Objektprüfung immer noch Interesse geht es folgendermaßen weiter.

Weitere Fragen an den Makler

Die Fragen die du dir währen der Objektprüfung notiert hast sendest du diesmal nicht per Mail an deinen Makler, sondern behältst sie auf deinem Notizblock. Diese Fragen stellst du ihm direkt bei der Besichtigung. Überlege dir genau was du Fragen willst und ob es noch weiteres gibt das du jetzt wissen möchtest und dir noch nicht notiert hast. Hast du alles zusammen kannst du dem Makler eine Mail schreiben und um einen Besichtigungstermin bitten.

Wie der Besichtigungstermin ablaufen soll, werde ich dir dann im nächsten Teil der Serie verraten. Falls du den Anfang der Serien verpasst haben solltest fange mit Immobilienkauf von A – Z an.

Den zweiten Teil der detaillierten Objektprüfung gibt es ebenfalls zu einem späteren Zeitpunkt.

Übrigens bei Immocation (Kein Affiliate Link) gibt es ein Excel Tool, dass dich bei der Objektprüfung unterstützt. Ich muss aber gestehen das ich es selbst nicht nutze, du kannst es dir aber gerne einmal ansehen.

Fazit

Teil 1 der detaillierten Objektprüfung ist geschafft und damit auch ein weiterer Schritt auf dem Weg zu deiner ersten eigenen Immobilie. Falls du dich fragst warum die Objektprüfung in mehrere Teile aufgeteilt wird, kann ich dir das so erklären.

Mit der ersten kleinen Objektprüfung checkst du ob die Immobilie grundsätzlich zu dir und deiner Strategie passt. Mit dem ersten Teil der detaillierten Objektprüfung erlangst du einen besseren Überblick über die Immobilie die dich in die Lage versetzt sie schon recht gut einschätzen zu können und auch einen Besichtigungstermin wahrzunehmen. Dabei hast du den Makler noch nicht mit Fragen zum Objekt und nach Unterlagen erschlagen. Sowohl du als auch der Makler wollen nicht unnötig Zeit verschwenden. Deshalb ist es nie gut gleich alles beim Makler anzufordern. Ich selbst habe anfangs auch zu viele Fragen gestellt und Dokumente angefragt.

Mit der Zeit habe ich mich aber auf fünf bis sieben Fragen die ich dem Makler stelle festgelegt und die Dokumente die ich im ersten Schritt anfrage belaufen sich auf Exposé, Wirtschaftsplan und Eigentümerversammlungsprotokolle. Somit erspare ich mir und dem Makler Zeit falls aus dem Kauf doch nichts wird. Du willst den Makler doch nicht verprellen in dem du Ihm einen Haufen Arbeit gegeben hast um dann letztendlich doch nicht zu kaufen oder?

Erst nach der Besichtigung verlange ich nach weiteren Unterlagen, aber dazu in einem späteren Artikel mehr.

Mit dem Ende dieser Objektprüfung, bist du für die Besichtigung der Immobilie gut gerüstet, deine Fragen auf dem Notizbuch werden ein wichtiger Bestandteil der Besichtigung sein.

Ich hoffe du findest diese kleine Anleitung hilfreich. Falls dir etwas darin fehlt lass es mich gerne wissen. Auch interessiert mich wie du bei der Objektprüfung vorgehst. Mein Weg ist sicherlich nicht der Königsweg, bin bisher aber sehr gut damit gefahren. Bin aber auch offen für neues und Verbesserungen. Lass es mich doch gerne in den Kommentaren wissen.

Vielen Dank fürs Lesen meines Blogs, das motiviert mich weitere Artikel zu verfassen. Mir macht es sehr viel Spaß dir mit meinen Beiträgen dabei zu helfen dem Hamsterrad zu entkommen, ein selbstbestimmtes Leben zu führen und mit Ruhe und Gelassenheit deiner (Früh-)Rente entgegen zu sehen. Solltest du Fragen, Wünsche, Anregungen oder Kritik haben kannst du gerne die Kommentarfunktion nutzen oder mir direkt eine Nachricht senden.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.

Inhalte werden geladen

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.